空き家の防犯、空き家管理の重要性

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、空き家の防犯などについて書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせていただきます。

以下ーー内は、2024年2月20日（火）付、 Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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増える空き家、残された金品狙う窃盗事件も急増…薬物受け取りで悪用されるケースも

空き家に残された金品を狙う窃盗事件が急増している。警察庁によると、２０２０年からの４年間で２・５倍となり、昨年は８０００件を超えた。少子高齢化で全国的に居住目的のない空き家が増える中、窃盗以外にも特殊詐欺や薬物などの犯罪で使われる恐れもあり、警察当局は防犯の徹底を呼びかけている。（北島美穂、大川哲拓）

　「（盗んでも）気づかれにくい」。昨年１１月、空き家での窃盗罪などに問われた男（５０）の公判が大阪地裁堺支部であり、男は空き家を狙った理由をこう明かした。空き家の見分け方については「敷地を雑草が覆っているか、郵便受けにチラシがたまっているかですぐわかる」と述べた。

〜中略〜

空き家の管理を代行するサービスも広がっている。ＮＰＯ法人「空家・空地管理センター」（埼玉県）は、大阪や兵庫など１４都道府県の１１１自治体で、空き家の雑草の伸び具合のチェックや郵便受けのチラシの処分などを行っている。昨年の利用は約４００件あり、１３年のサービス開始当初の約１０倍に増えたという。

　同法人代表理事の上田真一さんは「持ち主が高齢である場合や遠隔地に住む場合などは空き家を自分で管理するのは難しく、今後も需要は高まるはずだ」と話す。

〜以下略〜

https://news.yahoo.co.jp/articles/0d7160a6ad3e453c3e61c23ca43a6fa17d1dc9c0

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空き家は放置されやすいため、不法侵入や窃盗の標的になりやすいという問題があります。防犯対策を怠ることで、犯罪の温床となり、周辺住民の安全が脅かされる可能性があります。

また、空き家が放置されると、その周辺地域の景観や街の魅力が低下する可能性もあります。荒れた空き家は、近隣住民の不安や不満を引き起こし、地域全体の住環境を悪化させる要因となります。

さらに、空き家には火災や崩壊などの安全上のリスクがあります。放置された建物は老朽化し、維持管理がされないままであれば、建物自体が危険な状態になる可能性があります。そのような状況下で火災が発生すれば、近隣住民や周辺の建物にも影響を及ぼす可能性があります。

このようなリスクを踏まえますと、空き家の防犯や管理は非常に重要です。まず、地域の自治体や関係機関と連携し、空き家の管理や利活用の促進に取り組むことが必要です。空き家の所有者に対しては、定期的な点検やメンテナンスの必要性を啓発すると共に、防犯対策の徹底を呼びかけることが重要です。

さらに、地域住民も積極的に空き家の管理に参加し、防犯活動や地域の美化活動に取り組むことが求められます。地域コミュニティ全体で協力し合い、空き家問題に対処することで、安全で快適な住環境を維持することが可能です。

空き家の防犯や管理に関する取り組みは、単なる個々の家屋の問題にとどまらず、地域全体の安全と環境の質を向上させる重要な取り組みであると言えます。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲

売れない・貸せない空き家が増加する…⁇

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、相続した実家の売却などについて書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせていただきます。

以下ーー内は、2024年2月14日（水）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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「売る」か「売らずに活用する」か…“実家”を相続したら〈早い決断〉が求められるワケ【空き家収益化のプロが解説】

相続した実家の売却には苦労がつきものです。不動産業者ですらソッポを向いてしまうような物件を相続したときは、どのように対処すればよいのでしょうか。本稿では、三木章裕氏の著書『実家の「空き家」超有効活用術』（フォレスト出版）より一部を抜粋し、相続した物件を空き家にしないコツについてみていきます。

〜中略〜

しかし、人の住まない家を放置すると、ますます荒廃してしまい、住宅として売ることも困難になります。地元からは、あまり放置せずに、解体するなり売却してほしいという話が出るのですが、きょうだいともに率先して手をつける者がいない状態です。

このような相続問題で空き家になっている物件も年々増加しています。値段はともかく、購入希望者のあるうちに売却しないと、時間が経つほど売りにくく、この情勢ではますます価格も下がっていくと思われます。

これだけ空き家が増えて、物件が選び放題になっている現状で売り損ねると、もう二度と買い手がつかないことも十分に考えられます。

安値で売る決断をするか?

売却することをあきらめて活用することを考えるか?

早い決断が必要です。遅い判断は、ますます物件の価値を毀損してしまうだけです。

https://news.yahoo.co.jp/articles/0e7b814a7f03dc462582276fca49f6b60152358e

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売り出しをしても、なかなか売れない様な相続した実家（空き家）を素人が活用しようとしても、失敗する確率が高いと思います。

個人的には、安すぎるのではと感じた場合でも、購入希望者が現れた時は、即決で売却した方が良いと思います。

ただ、実際にそういう場面になれば、所有者の心理としては、少しでも高く売りたいと感じる方が非常に多いようです。

ただし、この様な場合、希望価格が折り合わず、売買契約までいたらなければ、次のチャンスがあるとは限らず、最悪は何年も売れずに、家は傷んでいく一方になります。

購入希望者が多いエリアであれば、しばらく待つということを考えてみても良いと思いますが、待っている間に、雨漏りや水漏れの心配があったり、自然災害の心配があったり、雑草の処理や定期的な通気・通水などの維持管理も必要になります。そういったことを考えますと、お金では計算できないマイナスポイントは大きくなります。

極端かも知れませんが、将来、家族が利用しない空き家は、タダで誰かに差し上げるくらいの気持ちを持たれた方が良い時代になっていると言えるのではないでしょうか。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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空き家の解消に向けて、各地方公共団体が成功事例を共有すれば良いのに…

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、福井県坂井市の空き家バンクサービスについて書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせていただきます。

以下ーー内は、2024年2月7日（水）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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WEBサイトで空き家を360度内覧　坂井市の空き家バンクサービススタートから半年で2軒成約

　各地で空き家が増え続ける中、坂井市はWEBサイトで空き家の中を自在に「内覧」できるサービスを提供していて、利活用につながるケースも出ています。(2月7日）

　坂井市が提供している空き家の「バーチャル内覧ツアー」。売買や 賃貸を仲介する「空き家バンク」のサービスの1つで、WEBサイトで家の内部を360度から見ることが出来ます。画像は自在に拡大・縮小して、ディテールを確かめることができる他、各部屋を移動しながら見て回ることが出来ます。

　提供開始から半年あまり。これまでに 10軒を載せたところ、2軒の成約につながったということです。

■坂井市 空家対策室・辻佐和子さん 「細かいところを見ることができるし、何度でも見返すことができるし、大変助かったという意見をもらっている。成約数を増やして空き家の流通につなげていきたい」 　

　2022年の調査で坂井市内で1336軒が空き家となっている一方、「空き家バンク」に登録されているのは42軒にとどまっています。

　市ではこの「バーチャル内覧ツアー」など、利便性を高めて利活用につなげたいとしています。

https://news.yahoo.co.jp/articles/35a6b65f0d6e54098ef04385524d42c062e18887

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民間の不動産会社でも物件紹介の際に利用されることが多くなって来た「バーチャル内覧」ですが、地方公共団体が設置する空き家バンクなどでもどんどん利用が増えれば良いと思います。（予算・人員が大丈夫であれば…）

と言いますのも、色々な空き家所有者から『空き家バンクに登録してもなかなか成果がない』という話しを聞くことが多く、全国で空き家バンクを設置している地方公共団体が増えても、現実的に、あまり登録物件数も増えていない様ですので、住居を探している方の立場になり物件を紹介することによって成果を出して、実績を増やして、空き家問題の解決に繋げて欲しいと考えているからです。

民間の不動産会社の場合、成果が出なければ事業として成り立たないため、Web広告などで物件紹介をする際、購入希望者の立場になって、写真の枚数を増やしたり、お勧めコメントを書いたりしていますが、地方公共団体が非営利目的で行なっていると、なかなか積極的なサービスが出来ないというのも分かりますが…

空き家が減り人口が増えれば税収が増えるということを考えますと、各地方公共団体が成功事例を共有して、もっと実績が増える様な活動を期待したいと思います。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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既存戸建ての流通戸数増加、安心・安全な取引のために…

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、昨年の既存戸建ての流通戸数について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせていただきます。

以下ーー内は、2024年2月1日（木）付、株式会社不動産流通研究所の不動産ニュースより引用させて頂きました。

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既存戸建て流通戸数、全国的に大幅増

　（株）東京カンテイは1月31日、「一戸建て住宅データ白書2023」を公表した。全国の新築・既存戸建て市場の1年間をデータで振り返ったもの。調査対象は日本全国の戸建てで、土地面積50～300平方メートル以下、最寄駅からの所要時間が徒歩30分以内かバス20分以内の木造、土地・建物ともに所有権の物件。

〜中略〜

既存戸建ての流通戸数は、全国で8万5,217戸（同17.3％増）と大きく増加。三大都市圏では、首都圏で3万750戸（同15.9％増）、中部圏8,213戸（同19.1％増）、近畿圏2万258戸（同14.3％増）となった。地方圏を含むすべての圏域で２桁増を記録しており、東北、北陸・中部、九州、沖縄は20％を超える増加幅を示した。

〜中略〜

同社では、「建物の面積帯シェアをみると、原材料費価格の影響により新築は建物面積が狭くなる傾向にある。一方で、既存物件は広くなる傾向があり、広い家を求める需要の受け皿になっている様子がうかがえる」とコメントした。

https://www.re-port.net/article/news/0000074816/

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広い家を求めている方が多くなっているということもあるとは思いますが、新築住宅価格が、建材、設備品の価格高騰などの影響で上昇していることによって、新築住宅より物件価格が〝安い〟中古住宅に注目が集まっている様に思います。

中古住宅を選択することは、空き家問題の解決にもつながるため、社会的意義が高いと思います。

一方で、中古住宅に不安を抱える人もいると思います。

中古住宅は、実物を見てから購入できるというメリットがありますが、内見時には確認出来ない〝見えない部分〟の不具合を心配される方が非常に多いと思います。

確かに、雨漏りや白アリ被害は、内見時に簡単に確認しただけでは分からないことがあります。

物件は気に入っているけど、どうしても上記の様な心配があり、契約を進める事ができないという方は、是非、ホームインスペクション（住宅診断）を利用してください。

ホームインスペクションの診断方法は、目視で、屋根、外壁、室内、小屋裏、床下などの劣化状態を診断します。

住宅の購入前にホームインスペクションを行なうことで、建物のコンディションを把握し、修繕すべき箇所も事前に確認できると思います。

安心・安全な中古住宅の流通が増えて行けば良いですね。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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中古マンション、適正な管理で、若者に魅力を伝える取り組み

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、京都市が中古マンションの情報発信に力を入れている件について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせていただきます。

以下ーー内は、2024年1月24日（水）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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京都市の中古マンション、手頃価格で選択肢になるか「住むならちょいふるマンション」

　若者や子育て世代の呼び込みに向けて京都市が、中古マンションの情報発信に力を入れている。新築物件が手の届かない価格まで上昇し、人口流出が課題となる中、管理状態の良い市認定マンションを紹介したり、京都美術工芸大学（東山区）の学生が手がけたポスターを掲示したりして、手頃な価格で豊富な選択肢がある強みをPRしている。

　京都市内の分譲マンションは、約2千棟の計約11万戸（2020年度）あり、約15年前に比べ棟数は約1・4倍増となっている。一方、約11万戸のうち、約1割（218棟）が築40年超で、10年後には3倍に増える見込みという。

　築年数が経過する中で、課題となるのが管理修繕だ。京都市は22年度から良好な管理状況の分譲マンションを認定する「管理計画認定制度」を導入。管理組合の運営や長期修繕計画など16項目の基準を満たした建物を認定し、高経年でも安心して住める住戸として「お墨付き」を与えている。

　京都市中心部で「億ション」も珍しくなくなり、人口流出が課題となる中、市は今冬から中古の認定マンションの発信を強化した。市の住まいに関するウェブサイト「京すまいの情報ひろば」で認定済みの分譲マンション13件を掲載し、建物の所在地や住戸数、築年数、管理形態を紹介する。

〜中略〜

　京都市住宅政策課は「既存の共同住宅に関心を持ってもらい、新たな住民の呼び込みで管理組合や地域コミュニティーの活性化につなげていきたい」としている。

https://news.yahoo.co.jp/articles/a582f4be6482185aef87e2b2d9be4845856c2d2d

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「管理計画認定制度」により、市が現在の管理状況が良いと認めている物件なら安心感がありますね。

築年数が古いマンションの場合、その物件を新築当初に購入された方も相当高齢になっていたり、相続が発生していたりして、管理費や修繕積立金の滞納などにより、管理状況が悪化しているマンションもあると思いますが、本ニュース記事の様に、市が若い方などに中古マンションの情報発信をしてくれるのであれば、管理組合や管理会社も良好な管理状況を目指すきっかけになると思います。

物件が老朽化すると、建て替えなどが検討されることもありますが、現実に解体するとなると、相当な解体費用も掛かり、少なからず環境への影響もあります。

私見ですが、鉄筋コンクリート造のマンションであれば、適切な日常管理と定期的な大規模修繕を行えば、100年くらい経っても快適に住むことも可能だと思います。

新築も良いですが、ちょいふるマンションも魅力的ですね。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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空き家を減らして巨大地震に備えたい

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、住宅の耐震化率について書かれた興味深いニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせていただきます。

以下ーー内は、2024年1月14日（日）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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進まぬ住宅の耐震化　高齢世帯、空き家がハードル　国目標は95％

能登半島地震（最大震度７）では、木造住宅の倒壊が相次ぎ、かけがえのない命が失われた。近い将来に必ず起こるとされる「南海トラフ巨大地震」への備えが急務の和歌山市でも、住宅の耐震化率が伸び悩んでいる。市は改めて未対策の世帯に耐震補強を呼び掛けているが、地方に共通するある課題がハードルになっている。【駒木智一】

〜中略〜

国の中央防災会議の南海トラフ巨大地震対策検討ワーキンググループで主査を務める福和伸夫・名古屋大名誉教授（地震工学）は、全国平均をわずかに下回る程度の和歌山市の状況を「地方の都市としては健闘している。戸別訪問は一定の成果を出している」と評価する。その理由として、「耐震化が進む最大の要因は改修ではなく建て替えだ。住宅需要の高い大都市と違い、次に住む人が減少している地方で耐震化が進みにくいのは当然」と指摘。人口減少も耐震化が進まない一因となっている。

　一方で、見かけの数字に満足してはいけないという。耐震化率の計算では空き家は対象外となるため、耐震化されていない住宅が空き家になると、耐震化率が向上するからだ。実際、和歌山市の戸別訪問でも、既に空き家になっており、耐震化の話をする相手が見つからないことも。福和名誉教授は「地方では空き家が多く、大半は耐震化されいていない。想定以上に倒壊し、避難の妨げとなる恐れがある」と指摘する。

　では、耐震化を進めるにはどうすればいいのか。福和名誉教授は、「『耐震化する方が得だ』と感じてもらえる世の中に変わろう」と提唱する。「政治家の強いリーダーシップで耐震化の補助率を上げる。例えば高知県では、実質１００％に近い補助率を実現している」と話している。

https://news.yahoo.co.jp/articles/f791366817b5b602425ce58fd0cfbde8fe0e7ac2

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和歌山市と同じく、僕が住む徳島県や徳島市でも「南海トラフ巨大地震」が心配されています。

僕は大学生の頃、阪神淡路大震災で被災した経験があり、人一倍災害に関しては気になっていますが、それでも実際に「南海トラフ巨大地震」が発生した場合の状況については、なんとも予想することができません。それくらい大きな被害が出るのではないかと思います。

上記のニュース記事で、空き家が『耐震化率』の計算上では対象外になることを初めて知りました。街中でも実際に巨大な地震が起きたら倒壊してしまうだろうと思われる空き家が散見されます。そういう状況では、自分の家が耐震化出来ていても、隣家が空き家の場合、巻き込まれる恐れもあります。

自分や家族の身を守るためにも空き家を少なくして行く活動に努めたいと改めて感じました。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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適正な価格で売り出しすることは大事ですね

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、中古マンションをできるだけ値引きせずに売却する方法について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせていただきます。

以下ーー内は、2024年1月11日（木）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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そろそろピークアウト？中古マンションをできるだけ値引きせずに売却する方法

中古マンション価格が上がり続けているため、売り出せばすぐに希望価格で売却できるのではないかと考えがちだが、必ずしもそうとは限らない。実際には、売り出し価格からある程度値引きした金額で契約が成立するケースが多いのだが、短期間でできるだけ高く売るにはどうすればいいのか。住宅ジャーナリストの山下和之氏がアドバイスする。（JBpress編集部）

■　短期間でできるだけ高く売れるような適切な「値付け」が決め手 　

　通常、中古マンション市場では、売り主と仲介会社が相談して売り出し価格を決め、仲介市場に売りに出す。それを見た購入希望者が仲介会社を通して売り主と交渉、購入希望者からの値引き交渉などを経て成約価格が決まり、契約に至るという流れになる。

〜中略〜

■　売却物件のアピールポイントを説明できるようにしておく

　短期間で、できるだけ値引きなしで売るためには、売り主の努力も欠かせない。

　まずは、購入希望者の見学に備えて、住まいのなかを整理整頓することが大切だ。ハウスクリーニングまで入れる必要はないだろうが、大掃除してスッキリとした住まいに見えるようにしておきたい。荷物が散乱していると、実際の専有面積より狭く感じられるし、雑に使っているように見え、全体としての印象も低下する。

　また、仲介担当者に購入希望者の見学時にありがちな質問などを聞き取って、どう答えればいいのか、想定問答集をつくってスムーズに対応できるようにしておくといいだろう。

〜中略〜

以上をまとめると、信頼できる不動産会社、担当者を見つけ、適切な価格で値付けし、比較的買い手がつきやすい築30年までに売りに出す。そして万全の迎え入れ体制をとる――それが、短期間でできるだけ高くマンション売却を成功させるためのポイントといえるだろう。

https://news.yahoo.co.jp/articles/803725bca41aae9e5b0f9a4eb2e2cffab5ee348c

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売却希望のお客様には、売り出し価格を近隣相場より高くし過ぎると、売却までに時間が掛かったり、値引き交渉額が大きくなることが多いという僕の経験をお話しすることもあります。

ただ、『少しでも高く売りたい』という気持ちが強くなり過ぎると、なかなかご提案をお聞きいただけないケースもあります。

本ニュース記事の「乖離率」や売却までにかかった期間など、具体的な統計データを示すことにより、お客様にも納得いただけるのかもしれないと思いました。

出来るだけ早く、希望価格に近い金額で売却のお手伝いができ、買主様にも喜んでいただける取引を心がけたいと改めて感じました。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲