中古マンション、適正な管理で、若者に魅力を伝える取り組み

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、京都市が中古マンションの情報発信に力を入れている件について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせていただきます。

以下ーー内は、2024年1月24日（水）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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京都市の中古マンション、手頃価格で選択肢になるか「住むならちょいふるマンション」

　若者や子育て世代の呼び込みに向けて京都市が、中古マンションの情報発信に力を入れている。新築物件が手の届かない価格まで上昇し、人口流出が課題となる中、管理状態の良い市認定マンションを紹介したり、京都美術工芸大学（東山区）の学生が手がけたポスターを掲示したりして、手頃な価格で豊富な選択肢がある強みをPRしている。

　京都市内の分譲マンションは、約2千棟の計約11万戸（2020年度）あり、約15年前に比べ棟数は約1・4倍増となっている。一方、約11万戸のうち、約1割（218棟）が築40年超で、10年後には3倍に増える見込みという。

　築年数が経過する中で、課題となるのが管理修繕だ。京都市は22年度から良好な管理状況の分譲マンションを認定する「管理計画認定制度」を導入。管理組合の運営や長期修繕計画など16項目の基準を満たした建物を認定し、高経年でも安心して住める住戸として「お墨付き」を与えている。

　京都市中心部で「億ション」も珍しくなくなり、人口流出が課題となる中、市は今冬から中古の認定マンションの発信を強化した。市の住まいに関するウェブサイト「京すまいの情報ひろば」で認定済みの分譲マンション13件を掲載し、建物の所在地や住戸数、築年数、管理形態を紹介する。

〜中略〜

　京都市住宅政策課は「既存の共同住宅に関心を持ってもらい、新たな住民の呼び込みで管理組合や地域コミュニティーの活性化につなげていきたい」としている。

https://news.yahoo.co.jp/articles/a582f4be6482185aef87e2b2d9be4845856c2d2d

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「管理計画認定制度」により、市が現在の管理状況が良いと認めている物件なら安心感がありますね。

築年数が古いマンションの場合、その物件を新築当初に購入された方も相当高齢になっていたり、相続が発生していたりして、管理費や修繕積立金の滞納などにより、管理状況が悪化しているマンションもあると思いますが、本ニュース記事の様に、市が若い方などに中古マンションの情報発信をしてくれるのであれば、管理組合や管理会社も良好な管理状況を目指すきっかけになると思います。

物件が老朽化すると、建て替えなどが検討されることもありますが、現実に解体するとなると、相当な解体費用も掛かり、少なからず環境への影響もあります。

私見ですが、鉄筋コンクリート造のマンションであれば、適切な日常管理と定期的な大規模修繕を行えば、100年くらい経っても快適に住むことも可能だと思います。

新築も良いですが、ちょいふるマンションも魅力的ですね。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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空き家を減らして巨大地震に備えたい

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、住宅の耐震化率について書かれた興味深いニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせていただきます。

以下ーー内は、2024年1月14日（日）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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進まぬ住宅の耐震化　高齢世帯、空き家がハードル　国目標は95％

能登半島地震（最大震度７）では、木造住宅の倒壊が相次ぎ、かけがえのない命が失われた。近い将来に必ず起こるとされる「南海トラフ巨大地震」への備えが急務の和歌山市でも、住宅の耐震化率が伸び悩んでいる。市は改めて未対策の世帯に耐震補強を呼び掛けているが、地方に共通するある課題がハードルになっている。【駒木智一】

〜中略〜

国の中央防災会議の南海トラフ巨大地震対策検討ワーキンググループで主査を務める福和伸夫・名古屋大名誉教授（地震工学）は、全国平均をわずかに下回る程度の和歌山市の状況を「地方の都市としては健闘している。戸別訪問は一定の成果を出している」と評価する。その理由として、「耐震化が進む最大の要因は改修ではなく建て替えだ。住宅需要の高い大都市と違い、次に住む人が減少している地方で耐震化が進みにくいのは当然」と指摘。人口減少も耐震化が進まない一因となっている。

　一方で、見かけの数字に満足してはいけないという。耐震化率の計算では空き家は対象外となるため、耐震化されていない住宅が空き家になると、耐震化率が向上するからだ。実際、和歌山市の戸別訪問でも、既に空き家になっており、耐震化の話をする相手が見つからないことも。福和名誉教授は「地方では空き家が多く、大半は耐震化されいていない。想定以上に倒壊し、避難の妨げとなる恐れがある」と指摘する。

　では、耐震化を進めるにはどうすればいいのか。福和名誉教授は、「『耐震化する方が得だ』と感じてもらえる世の中に変わろう」と提唱する。「政治家の強いリーダーシップで耐震化の補助率を上げる。例えば高知県では、実質１００％に近い補助率を実現している」と話している。

https://news.yahoo.co.jp/articles/f791366817b5b602425ce58fd0cfbde8fe0e7ac2

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和歌山市と同じく、僕が住む徳島県や徳島市でも「南海トラフ巨大地震」が心配されています。

僕は大学生の頃、阪神淡路大震災で被災した経験があり、人一倍災害に関しては気になっていますが、それでも実際に「南海トラフ巨大地震」が発生した場合の状況については、なんとも予想することができません。それくらい大きな被害が出るのではないかと思います。

上記のニュース記事で、空き家が『耐震化率』の計算上では対象外になることを初めて知りました。街中でも実際に巨大な地震が起きたら倒壊してしまうだろうと思われる空き家が散見されます。そういう状況では、自分の家が耐震化出来ていても、隣家が空き家の場合、巻き込まれる恐れもあります。

自分や家族の身を守るためにも空き家を少なくして行く活動に努めたいと改めて感じました。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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適正な価格で売り出しすることは大事ですね

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、中古マンションをできるだけ値引きせずに売却する方法について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせていただきます。

以下ーー内は、2024年1月11日（木）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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そろそろピークアウト？中古マンションをできるだけ値引きせずに売却する方法

中古マンション価格が上がり続けているため、売り出せばすぐに希望価格で売却できるのではないかと考えがちだが、必ずしもそうとは限らない。実際には、売り出し価格からある程度値引きした金額で契約が成立するケースが多いのだが、短期間でできるだけ高く売るにはどうすればいいのか。住宅ジャーナリストの山下和之氏がアドバイスする。（JBpress編集部）

■　短期間でできるだけ高く売れるような適切な「値付け」が決め手 　

　通常、中古マンション市場では、売り主と仲介会社が相談して売り出し価格を決め、仲介市場に売りに出す。それを見た購入希望者が仲介会社を通して売り主と交渉、購入希望者からの値引き交渉などを経て成約価格が決まり、契約に至るという流れになる。

〜中略〜

■　売却物件のアピールポイントを説明できるようにしておく

　短期間で、できるだけ値引きなしで売るためには、売り主の努力も欠かせない。

　まずは、購入希望者の見学に備えて、住まいのなかを整理整頓することが大切だ。ハウスクリーニングまで入れる必要はないだろうが、大掃除してスッキリとした住まいに見えるようにしておきたい。荷物が散乱していると、実際の専有面積より狭く感じられるし、雑に使っているように見え、全体としての印象も低下する。

　また、仲介担当者に購入希望者の見学時にありがちな質問などを聞き取って、どう答えればいいのか、想定問答集をつくってスムーズに対応できるようにしておくといいだろう。

〜中略〜

以上をまとめると、信頼できる不動産会社、担当者を見つけ、適切な価格で値付けし、比較的買い手がつきやすい築30年までに売りに出す。そして万全の迎え入れ体制をとる――それが、短期間でできるだけ高くマンション売却を成功させるためのポイントといえるだろう。

https://news.yahoo.co.jp/articles/803725bca41aae9e5b0f9a4eb2e2cffab5ee348c

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売却希望のお客様には、売り出し価格を近隣相場より高くし過ぎると、売却までに時間が掛かったり、値引き交渉額が大きくなることが多いという僕の経験をお話しすることもあります。

ただ、『少しでも高く売りたい』という気持ちが強くなり過ぎると、なかなかご提案をお聞きいただけないケースもあります。

本ニュース記事の「乖離率」や売却までにかかった期間など、具体的な統計データを示すことにより、お客様にも納得いただけるのかもしれないと思いました。

出来るだけ早く、希望価格に近い金額で売却のお手伝いができ、買主様にも喜んでいただける取引を心がけたいと改めて感じました。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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「中古VS新築」「一戸建てVSマンション」買うならどちら…⁇

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、住居購入時の選択肢について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせていただきます。

以下ーー内は、2024年1月3日（水）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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「中古VS新築」「一戸建てVSマンション」結局どっちが得？それぞれのメリットとデメリットを専門家が解説「マンション自体が高くなりすぎている。一戸建ての物件は昔と比べるとものすごく割安感がある」

〜以下略〜

https://news.yahoo.co.jp/articles/35ec8709c8b3e6b8dff314c6b06fdbd49ce8d8c5

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私見で、大都市ではなく地方限定で考えてみた内容になりますが、これから住居を購入するなら、不動産会社が売主になっているリフォーム済みの中古一戸建てが、割安感もあり、安心感もあるのかなぁと思います。

不動産会社が売主であれば、一定期間の〝契約不適合責任〟を負ってもらえます。

※｢宅地建物取引業法第40条｣の規定により、売却後2年間を超えるまでの間、売主の契約不適合責任を免責にできません。（更に心配であれば、購入条件として、ホームインスペクションも行ってもらいます）

中古住宅の場合、内装は綺麗にリフォームされていても、雨漏りやシロアリの被害の有無、傾きや家の屋根、外壁、基礎など長年住む上で重要なポイントだけは、プロに確認しておいてもらいたいですね。

なぜ、マンションではないかと言いますと、駐車場が一番のポイントになります。地方では、1世帯あたり、複数台の自家用車を所有していることが一般的であり、マンションであれば、一般的に1台目から駐車場代が掛かるということが多く、2台目以上の駐車場は、別途敷地外で探さなければいけないことも多いため、一戸建て（敷地内に2台の駐車スペースあり）であれば、コスト面から考えても断然有利だと思うからです。

新年早々に大きな地震が起こり、今後は地震など、自然災害に対して強い建物を希望される方が増えるのではないでしょうか。

住宅は生活をして行く上で欠かせないものになりますので、メリット・デメリットを含めて慎重に検討してほしいと思います。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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