空室はあるのに、高齢者には貸しにくい。賃貸住宅で起きている「ミスマッチ」

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

部屋は空いている。それなのに、住みたい人が借りられない。

高齢者の賃貸住宅をめぐって、そんなミスマッチが起きています。

テレビ朝日系でも9月21日、高齢者が年齢を理由に賃貸住宅を借りにくい問題が報じられました。民間調査では、65歳を超えて賃貸住宅を探した経験がある500人のうち30.4％が「年齢を理由に入居を断られた経験がある」と回答。部屋探しに「とても苦労した」「やや苦労した」と答えた人も合わせて42.8％でした。あくまで特定の民間調査ですが、考えさせられる数字です。

ただ、僕はこれを「大家さんが高齢者に貸したがらない」という単純な話にはしたくありません。

国土交通省も、賃貸人側には孤独死や死亡時の残置物処理、家賃滞納などへの懸念があると説明しています。貸す側にも現実的な不安があります。

僕自身、約23年前に賃貸管理の仕事を担当し、物件の巡回やオーナー訪問、トラブル対応などを経験しました。

その経験から考えても、大家さん側の不安を無視して「高齢者にも貸すべき」と言うだけでは、なかなか現場は動きません。

一方で、人口が減り空室に悩む地域では、年齢だけを理由に入居対象を狭め続けることも、これからの賃貸経営では難しくなっていくのではないでしょうか。

そこで注目したいのが、2025年10月から始まった「居住サポート住宅」です。

大家さんと居住支援法人などが連携し、日常の安否確認、訪問などによる見守り、生活や心身の状態が不安定になった場合の福祉サービスへのつなぎを行います。支援を担うのは居住支援法人だけでなく、社会福祉法人、NPO法人、管理会社なども想定されています。

さらに国は2026年度も、こうした見守りなどを通じて、住宅所有者が安心して住宅を提供できる環境づくりを支援しています。単に「高齢者に部屋を貸してください」ではなく、貸す側の不安を小さくする仕組みをつくろうとしているわけです。

入居者が亡くなった後の残置物についても、国土交通省と法務省はモデル契約条項を整備しています。見守りだけでなく、死亡後に起こり得る問題についても制度面の対応が進んでいます。

もちろん、こうした制度によって地方の空室がどこまで減るのかは、まだ分かりません。

ただ僕は、「空室対策」と「高齢者の住まい」を別々の問題として考える時代ではなくなってきたように思います。

大家さんか高齢者のどちらか一方にリスクを負わせるのではなく、その間を管理会社、居住支援法人、自治体、福祉サービスなどが支える。

空いている部屋と、住みたいのに借りにくい人をどうつなぐのか。

これからの地方の賃貸住宅を考えるうえで、大切なテーマになっていくのではないでしょうか。

参考：テレビ朝日「『家を借りられない』高齢者が増加」⁠／国土交通省「住宅セーフティネット制度」⁠／国土交通省「居住サポート住宅」⁠

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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「全国の地価は上昇」でも、あなたの土地も上がったとは限りません

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

 

国土交通省が9月15日、2026年の都道府県地価調査を公表しました。

全国平均では、住宅地が前年比1.0％、商業地が2.9％上昇。全用途平均・住宅地・商業地はいずれも5年連続の上昇となりました。

ニュースだけを見ると、

「土地の値段は上がっているんだな」

と思うかもしれません。

しかし、徳島で不動産の仕事をしている僕からすると、ここは少し注意が必要です。

徳島県内の基準地の平均地価は28年連続で下落しています。一方で、すべての地点が下がっているわけではありません。たとえば徳島市一番町3丁目の商業地は前年比2.1％上昇。マリンピア沖洲の工業地は4.6％上昇しています。

つまり、

「全国の地価が上がっている」ことと、「あなたの土地の価格が上がっている」ことは別の話です。

逆も同じです。

徳島県全体の平均が下がっているからといって、徳島にあるすべての土地が同じように値下がりしているわけではありません。

実際に土地を査定すると、同じ徳島市内でも価格はかなり違います。

立地はもちろん、道路付け、土地の形や面積、用途地域、周辺環境、災害リスク。そして何より、その場所を「欲しい」と思う人がどれくらいいるのか。

こうした条件を一つずつ見ていく必要があります。

もう一つ知っておきたいのが、今回発表された「基準地価」と、実際に売買される価格は同じものではないということです。

都道府県地価調査は、毎年7月1日時点の基準地について、不動産鑑定士の鑑定評価をもとに都道府県知事が正常価格を判定するもので、一般の土地取引価格を考える際の重要な指標の一つです。

ですから、

「全国で1％上がったから、うちの土地も1％上がった」

あるいは、

「徳島の地価が下がったから、うちの土地も安くなった」

と単純には判断できません。

全国 → 徳島県 → 市町村 → 同じ市内 → あなたの土地。

ズームしていくほど、見えてくる景色は変わります。

地価調査は、自分の土地の価値を考えるための大切な材料です。

でも、本当に売却を考えるときに見るべきなのは「全国平均」でも「徳島県平均」でもありません。

最後は、その土地そのものを見る。

20年以上、不動産の現場に携わってきて、今回の地価調査を見ながら改めて感じたことです。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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参考資料
国土交通省「令和8年都道府県地価調査」（2026年9月15日公表）
徳島県「令和8年徳島県地価調査結果について」（2026年9月16日公表）

空き家900万戸。「つくる」から「活かす」へ、国の住宅政策が変わり始めた

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

日本には、約6,500万戸の住宅があります。

そのうち実際に人が住んでいる住宅は約5,600万戸。

差し引き、約900万戸が空き家です。

一方で、都市部を中心に新築住宅の価格は上昇しています。

「家が余っているのに、新しい家は高くて買いにくい」

今の日本の住宅市場には、少し不思議な状況が起きています。

そんな中、国土交通省が今日9月10日、新しい住生活基本計画について興味深い解説を公開しました。

そこで使われている言葉が、

「つくる」から「活かす」へ。

です。

今年3月27日に閣議決定された新しい「住生活基本計画（全国計画）」は、2026年度から2035年度までの10年間の住宅政策の指針です。

国はその中で、「市場機能の進化を通じて住宅ストックの価値を最大限に活用」することを方向性として掲げ、「既存の住宅・住宅地の市場を通じた本格的な有効活用」を4本柱の一つに位置付けました。

つまり「つくるから活かすへ」は、単なるキャッチコピーだけではありません。

国の住宅政策そのものが、すでにある住宅をどう活用するかへ、これまで以上に目を向け始めています。

ただ、僕は不動産の現場にいるので、

「空き家が900万戸あるなら、中古住宅として使えばいい」

ほど簡単な話ではないとも感じます。

中古住宅は一軒一軒、状態が違います。

築年数だけではありません。

立地、管理状態、耐震性、雨漏り、設備、これから必要になる修繕費。

同じ築年数でも、買う人から見た価値は大きく違います。

国交省も今回、中古住宅について「性能は大丈夫か」「雨漏りはしていないか」「シロアリ被害はないか」といった買主の不安を挙げています。

そのため、住宅性能を分かりやすく示す仕組みや、インスペクション（住宅診断）の普及などを進め、「新築が買えないから仕方なく中古」ではなく、中古住宅も自然に選ばれる市場を目指しています。

そして、もう一つ気になったのが相続です。

国交省は、これから高齢者が住む住宅が増え、その一部が将来の「空き家予備軍」になることも問題視しています。

相続したときにそのまま空き家にするのではなく、使える住宅なら次の世代へ渡していく。

住宅価格が上昇する中、それが若い世代や子育て世帯にとって比較的手頃な住宅の選択肢になる可能性もあります。

先日、このブログで大和ハウスが新築戸建て事業のエリアを絞る一方、リフォーム、買取再販、仲介など住宅ストック事業を全国で強化するという記事を書きました。

もちろん、一企業の経営判断と国の政策をそのまま結び付けることはできません。

ただ、あの記事で見えてきた変化は、一企業だけの話ではないのかもしれません。

これからの空き家問題は、

「不要な家をどう処分するか」だけではなくなっていく。

残す家。
直して使う家。
次の世代へ渡す家。
そして、役目を終えて解体する家。

それをきちんと見極めていくことが、ますます重要になると思います。

「新しい家を何戸つくるか」から、
「今ある家を、どう次の暮らしへつなぐか」へ。

今回の住生活基本計画からは、日本の住宅市場が向かおうとしている一つの方向が、かなりはっきり見えてきたように感じます。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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参考：
国土交通省「空き家900万戸をどう活かす？既存住宅の本格活用にシフトする『住生活基本計画』」（2026年9月10日） 国土交通省 Grasp⁠
国土交通省「住生活基本計画（全国計画）」（2026年3月27日閣議決定） 国土交通省 住生活基本計画⁠

住宅ローン金利が0.25％上昇。「たった0.25％」は毎月いくら？

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

9月から大手銀行の住宅ローン金利が上がりました。

三菱UFJ銀行では、新規借入の変動金利が年0.945％から1.195％へ。0.25ポイントの上昇です。三井住友銀行も変動型の最優遇金利を0.25ポイント引き上げ、大手5行すべてが10年固定型を引き上げました。

でも、「0.25％上がった」と言われても、実際の負担がどれくらい変わるのか分かりにくいですよね。

そこで、3,000万円を35年間、元利均等・ボーナス返済なしで借り、金利がずっと変わらないと仮定して単純比較してみます。

年0.945％なら毎月約8万3,900円。
年1.195％なら約8万7,400円。

差は月約3,500円、年間では約4万2,000円です。

4,000万円を借りる場合なら、差は月約4,700円、年間約5万6,000円になります。

もちろん変動金利は将来変わるため、これは「0.25ポイントの差が35年間続いたら」という比較用の試算にすぎません。

また、すでに住宅ローンを借りている人の返済額が、金利上昇と同時に一律で増えるわけでもありません。

例えば三菱UFJ銀行の変動金利・元利均等返済には「5年ルール」があり、金利が変わっても次の見直しまでは返済額が変わりません。ただし、その間も返済額に占める元金と利息の割合は変化します。

僕が今回の金利上昇で改めて感じるのは、

住宅価格だけを見て予算を決める時代ではなくなってきた

ということです。

「3,000万円の家なら買える」ではなく、借入額・金利・返済期間を入れて、毎月いくらなら無理なく返せるのか。そこから逆算して家を探す。

金利が上がったから「買わない」でも、さらに上がる前に「急いで買う」でもありません。

これから家を探す人ほど、まずは物件価格ではなく毎月の返済額を見る。

住宅選びのスタート地点が、少し変わってきたのかもしれません。

※返済額は一定条件による概算です。実際の適用金利や返済額は金融機関、借入条件等によって異なります。

出典：三菱UFJ銀行「住宅ローン金利」「住宅ローンの5年ルール・125％ルールについて知りたい。」、三井住友銀行「住宅ローン」

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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親の家で一番不安なのは、相続税より「荷物の片付け」でした

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SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

今回は、親の家や実家の将来について、少し考えてみたいと思います。

「解体データバンク」が実施した「親の持ち家の将来に関するアンケート」で、興味深い結果が出ました。

親や義親が持ち家を所有する30〜60代272人に尋ねたところ、親の家の将来について最も多かった不安は「家の中の荷物整理が大変そう」で26.8％でした。

「相続手続きや相続税の負担」の18.0％、「売却できるかわからない」の11.0％を上回っています。

不動産の仕事をしている僕には、とても納得できる結果でした。

実家には、何十年もの暮らしがあります。

家具、衣類、食器、布団、写真、思い出の品。親が元気な間は普通の生活用品だったものが、亡くなったり施設へ入ったりした途端、残された家族が整理しなければならない大量の荷物になります。

そして、実際の相談で気になるのが、

「まず家の中を全部片付けて、それから不動産会社に相談しよう」

と考えている方が少なくないことです。

でも僕は、片付ける前に相談してもらって構わないと思っています。

なぜなら、その家を今後どうするかによって、必要な片付け方も変わるからです。

一般の方へ売却するのか、不動産会社に買い取ってもらうのか、建物を解体するのか。

その方法によって、どこまで家財を処分する必要があるのかも違ってきます。

先に何十万円もかけて片付けた後で、「そこまでしなくても売却できた」ということになれば、もったいない話です。

空き家問題は、家が空き家になった日から突然始まるものではありません。

親が元気なうちから少しずつ物を整理し、将来その家をどうするのか家族で話しておく。それだけでも、いざというときの負担はかなり違います。

そして、すでに大量の荷物が残っている実家でも、まずはそのままの状態で専門家に相談してみてください。

「片付いてから相談」ではなく、「どうするか相談してから片付ける」。

実家じまいでは、この順番を覚えておいてほしいと思います。

※参考：解体データバンク「親の持ち家の将来に関するアンケート」
調査期間：2026年7月27日〜29日
調査対象：親または義親が持ち家を所有する30〜60代272人
運営：株式会社WAKERZ

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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空き家を「とりあえずそのまま」にしている方へ。固定資産税が変わる可能性があります

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

 

空き家の相談を受けていると、

「まだ売るかどうか決めていません」

「家財道具を片付けてから考えます」

「家を壊すと固定資産税が上がるので、とりあえずそのままにしています」

という話をよく聞きます。

もちろん、相続した実家などは思い出もありますし、すぐに売却や解体を決められないこともあります。

ただ、現在の制度では「建物を残しておけば固定資産税は安いまま」とは限らなくなっています。

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」があり、一定の要件を満たす場合、固定資産税の課税標準が最大6分の1まで軽減されます。

これが「家を壊すと固定資産税が上がる」といわれる理由の一つです。

ところが、2023年12月に施行された改正空家法によって、「特定空家」になる前の段階として「管理不全空家」という仕組みが設けられました。

例えば、

・庭木や雑草が伸びたままになっている
・建物の一部が傷んでいる
・適切な管理が行われておらず、このままでは特定空家になるおそれがある

このような空き家については、行政から指導や勧告を受ける可能性があります。

ここで注意したいのが固定資産税です。

管理不全空家などとして行政から勧告を受け、その状態のまま固定資産税の基準日である「1月1日」を迎えると、住宅用地の特例の対象から外れる可能性があります。

つまり、

「解体していないから大丈夫」

ではないということです。

空き家は、所有しているだけでも少しずつ状況が変わっていきます。

草木は伸びますし、誰も住んでいない建物は傷みやすくなります。近隣への影響が出れば対応も必要になります。

そして今後は、管理状態によって税負担まで変わる可能性があります。

だからといって、相続した空き家を急いで売却したり、すぐに解体したりする必要はありません。

大切なのは、まず現在の状態を確認することだと思います。

草刈りや建物の管理を続けながら、

「売るのか」
「貸すのか」
「自分たちで使うのか」
「解体するのか」

家族で少しずつ話し合っておく。

不動産の現場で空き家を見ていると、一番避けたいのは「まだ大丈夫だろう」と何年も時間が過ぎてしまうことです。

結論を急ぐ必要はありません。

ただ、何もしないまま放置することにもリスクがある。

空き家を所有している方には、このことだけは知っておいていただきたいと思います。

 

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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「買うべきか、賃貸か」論争に、地方の不動産業者として思うこと

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、家は買うべきか一生賃貸かについて書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。

以下ーー内は、2026年8月1日（土）付、 Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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家は買うべきか一生賃貸か…"生涯支出"を試算したお金のプロの｢物件も家賃も上がる｣インフレ時代の結論

物件価格も家賃も上がるインフレ時代、住宅は購入すべきか、一生賃貸が有利か。経済評論家の頼藤太希氏は「固定資産税の負担や住宅ローン控除まで考慮して、購入と賃貸で90歳までの生涯収支をシミュレーションすると約171万円の差が生じるが、それ以外にも考えなければならないことは多い」という――。

■インフレ時代は物件価格も家賃も上昇

　インフレ時代に突入したことで、最近は住居費の上昇が顕著になっています。日本のインフレが本格的に進行し始めたのは、2022年4月以降ですが、新築マンション価格は2020年頃から大きく上昇しています。

　不動産経済研究所のレポートによれば、東京23区の新築マンション平均価格は2019年度で7400万円だったのが、2025年度で1億3784万円であり1.86倍になっています。首都圏全体では、2019年度で6056万円だったのが、2025年度で9383万円であり1.54倍になっています。

　マンション価格だけでなく、家賃も上昇しています。アットホームのレポートよれば、平均家賃指数は2018年頃から上昇し、2026年時点では2015年時点の1.4〜1.6倍になっています。

　インフレ時代は、買う人も借りる人も影響を受けます。昔からある「マイホームは購入と賃貸どっちを選ぶべきか」論争ですが、いまの時代は物件価格も賃料も上昇することを踏まえて考えなければなりません。

〜以下略〜

https://news.yahoo.co.jp/articles/424751b1bef2ac115be28c03d67c389546edc96b

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「家は買うべきか、一生賃貸か」。この問いは、何年経っても繰り返し話題になります。今回の記事では、経済評論家が90歳までの生涯収支をシミュレーションし、購入の方が賃貸より約171万円安いという試算を出しています。

読んでいて、よく整理された内容だと感じました。購入と賃貸それぞれのメリット・デメリットを丁寧に示した上で、「誰にとっても正解はなく、ライフプランに合わせて選ぶことが大切」という結論は、まさにその通りだと思います。
ただ、一点だけ付け加えたいことがあります。この議論のほとんどが、都市部、特に首都圏を前提にしているということです。

記事の中でも「資産価値が下がりにくいエリアや幅広い世代にニーズのあるエリアを選ぶべき」と書かれています。でも地方に住んでいると、そもそもそういったエリアの選択肢が限られています。
徳島で不動産業に携わっている立場から言うと、地方の購入と賃貸の比較は、都市部とは異なる視点が必要だと感じています。

まず、地方では物件価格が都市部ほど上昇していません。「インフレ時代は早く買った方がいい」という論理は、価格が上昇し続けるエリアが前提です。人口が減少し続ける地方では、購入した物件の資産価値が将来どうなるかは、慎重に考える必要があります。

次に、地方では賃貸物件の選択肢が限られているという現実もあります。都市部のように、ライフスタイルに合わせて自由に住み替えるという賃貸のメリットが、地方では享受しにくい場面があります。
一方で、地方では購入価格そのものが低く抑えられます。都市部では6000万円のマンションが前提の試算でも、地方では2000万円台で一戸建てが手に入ることもあります。ローンの総支払額も自ずと抑えられ、返済の負担感が違います。

記事の結論にある「損得だけでなく、ライフプランに合わせて選ぶことが正解」という言葉には、心から同意します。ただ、そのライフプランは住む地域によって大きく異なります。
都市部の基準で地方の住まい選びを考えると、判断を誤る可能性があります。自分が住む地域の不動産市場の実態を、地元の専門家に確認することが、何より大切だと思います。購入か賃貸かの前に、まず「自分の地域ではどうなのか」を知ることが、賢い選択への第一歩です。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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