SUMiTAS徳島 スタッフブログ

2022年6月27日月曜日

夏、イベント!

こんにちは!

SUMiTAS徳島中央店の谷野です。

夏、夏、夏って感じになってきましたね。

最近シャツを2枚持ってきて、着替えながら仕事をしております。

暑さに負けず、毎日頑張っております。


最近、実家の夏野菜が暑すぎでしおれてきておりますが、これは昼顔ですかね?
パンパンに焼けた鉄板の上でも咲いてますね(◎_◎;)
凄まじい生命力です、私も見習わないと((+_+))

SUMiTAS徳島中央店では7月24日(日)イベントを行います。
皆様のご来店、首を長くしてお待ちしております(^O^)




2022年6月19日日曜日

中古アパート投資には、優秀な管理会社選びも重要!

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です!

本日は、中古アパート投資に関してのニュース記事を読ませて頂き、感じた事を書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2022年6月7日(火)付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。
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中古アパート投資…「インカム狙い」と「キャピタル狙い」どちらが正解?

不動産投資で収益をあげるには、家賃収入を得る「インカムゲイン」と、物件が値上がりしたら売って、差額を得る「キャピタルゲイン」の2つがあります。中古アパート投資では、どちらを狙うべきでしょうか、目的別にみていきます。
「資産形成目的」ならインカムゲイン

「不動産投資を始めたい」と考える人の目的はさまざまですが、とくに資産形成を目的に始める人が多いのではないでしょうか。

このように「資産形成」を目的にするのであれば、「インカムゲイン」狙いの不動産投資がおすすめです。

〜中略〜

アパートの入居希望者は「なるべく新しい部屋に住みたい」と思うものです。そのため、中古アパートは入居者の確保が難しく、場合によっては空き室が増えることもあります。どんなに大きなインカムゲインが期待できる物件でも、家賃収入が途絶えてしまったら元も子もありません。

入居者を確保するためには、内装をリフォームする、家賃を下げるといった工夫が必要となりますが、それらによって、ますます正味のインカムゲインが減ってしまう可能性があるのも中古アパート投資の難しさです。

とはいえ、創意工夫さえ凝らせば長期間にわたり継続的な安定収入が得られるのですから、資産形成を目的として不動産投資を始めたいと考える人には、インカムゲイン狙いの中古アパート投資がおすすめです。
〜以下略〜
https://news.yahoo.co.jp/articles/7a4e8132089f0c42cd5552905be6bede40278a77
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「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」のどちらを重視されるかは、所有されている物件数や投資金額などにより変わって来るのではないでしょうか。
いずれにしましても、投資としての賃貸アパート経営は、入居率を高めて、お家賃の滞納なども限りなく少ない状況にしておかないと、どちらの収入も期待が出来ないと思います。

もちろん、相当な築年数が経過した物件であれば、外観や内装など、清潔感のあるリフォームをしたり、人気設備の付加も必要にはなりますが、とにかく入居希望者に選ばれる物件にする必要があります。

ご自身が住んでいる街の物件など、家賃の相場感があれば、家賃設定もご自身で出来ると思いますが、遠隔地で購入される場合は、高すぎず、安すぎず、入居希望者から選ばれる物件として家賃設定をするのも難しいものです。

そこをカバーするのが賃貸管理会社の役割になります。
家賃集金や入居者のクレーム対応だけでなく、賃貸住宅で長期的に収益を得ようと思えば、当たり前の仕事を当たり前に出来るパートナーが必要になると思います。

長期的なインカムゲインを得るためには、賃貸管理会社選びも重要になるのではないでしょうか。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いします!

2022年6月5日日曜日

〝相談増加傾向〟実家の空き家問題!

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です!

本日は、田舎の実家の相続に関してのニュース記事を読ませて頂き、感じた事を書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2022年5月31日(火)付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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家主がいなくなった“田舎の実家”は相続しても大丈夫?“負動産”としないために覚えておきたいこと

親が亡くなった後の「実家」をどうするか考えたことはあるだろうか。子どもが移り住むのであればいいが、遠方で住みたくない・すぐには住めない場合も考えられる。

相続権を放棄する「相続放棄」という方法もあるが、その場合は債務だけではなく、プラスの資産も放棄することになる。相続放棄の期限は「相続の開始を知った時」(一般的には被相続人の死亡日)から3カ月以内なので、意外に時間もなかったりする。悩ましいところだが、相続するかしないかはどう判断すればいいのだろう。

〜中略〜

共通することとして、被相続人に意思能力がなくなると財産が塩漬けになります。銀行でのお金の引き出し、生前贈与、契約書のサインなども難しくなります。2020年の新型コロナウィルスの流行のときのように、いつ何時、「緊急事態宣言」の発令により、行動が制限されるかわかりません。元気なうちにご家族で話をしておくことも大切です。

思い出が詰まった実家も空き家状態で放置となれば、思わぬ費用や時間がかかったり、近隣に迷惑をかける可能性もある。勢いで相続してから後悔しないよう、有効活用の余地や売却や譲渡の可能性は、今のうちに調べておいていいかもしれない。
https://news.yahoo.co.jp/articles/c7492a4570cde4810087faafc1a405cf5fa132b3
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本ニャース記事の文中で、1番気になったのが『共通することとして、被相続人に意思能力がなくなると財産が塩漬けになります。』という部分でした。

僕も相続予定の不動産に関してご相談を頂く事が多いですが、ご相談を頂いた時点で、この様な状況になっておられる方もいらっしゃって、こうなると、どうにもお力になれないというのが現実です。

僕の両親は、現在の平均寿命から考えますと随分早くに亡くなりましたので、病院や施設などで、意思能力が無くなった状態が長く続いたという事はありませんでした。

ただ、現在の医療はすごく進化していて、こういった状態が10年以上も続く方もいらっしゃるのではないかと思います。
親の介護と共に、実家や親が所有している不動産が近隣に迷惑をかける様にしない為に、定期的な管理も必要になり、費用や労力に疲れてしまう方もいらっしゃるのではないかと思います。

本ニュース記事は、現代の不動産相続に関して、非常に的をついた内容になっていて、学ぶ事が多かったです。

「相続土地国庫帰属法」という新たな方法もありますが、それも含めて親が元気なうちに、家族で話し合いを持つことをお勧めしたいと思いました。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いします!!

2022年5月30日月曜日

めり込み電柱!!!

こんにちは。

SUMiTAS徳島中央店の谷野です。

『賃貸』と『売買』ってどちらが難しい?

という質問をよく頂きますが、答えは『同じ』です。

一般的には売買のほうが難しいイメージがあるようですが、調査内容が違うだけで業務は同じです。(真面目にやっていればですけどね^_^;)

なので『賃貸』と『売買』には仕事内容には違いはありません。

唯一違うことは周辺環境かなと感じます。



これは売買物件のすぐ近くにあった、電柱です。
見事にめり込んでますね(^O^)
なんでこんなになっているかというと、道路が狭すぎて道路に電柱が配置できないから(* ´艸`)クスクス

アパートやマンションが一般的な賃貸物件は、道路の幅が狭すぎるところにはあまり建設されません。だって、狭すぎると車が入らないので入居者様から嫌がられます。

今後年数を重ねていくと道路幅も4mに変わってくるんでしょうが、戸建が一般的な売買物件は、道路の幅なんて関係ないですね!

ん?てことは…『賃貸』と『売買』ってどちらが難しい?

車の運転技術の差で『売買』が難しい?


2022年5月22日日曜日

〝仲介手数料収入〟都市部と地方で格差が広がるばかり…⁈

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です!

本日は、「主要不動産流通各社の2021年度仲介実績調査」についてのニュース記事を読ませて頂き、感じた事を書かせて頂こうと思います。



以下ーー内は、2022年5月19日(木)付、株式会社不動産流通研究所の不動産ニュースより引用させて頂きました。

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21年度仲介実績、価格上昇反映し全社が手数料増

(株)不動産流通研究所は19日、「主要不動産流通各社の2021年度仲介実績調査」の結果を発表した。各社へアンケートを送付し、21社から回答を得た。

 調査した21社中、すべての会社が仲介手数料収入を伸ばした。特に、相鉄不動産販売(株)が前期比47.4%増、京王不動産(株)が同40.6%増と大幅な伸び率を示した。このほか、同30%以上の増加が4社、同20%増以上が6社となり、2ケタ増となった会社は18社となった。前年度はコロナ禍による緊急事態宣言が発出され、多くの会社が店舗での営業を停止した期間があり不調に終わった会社も多かったが、当期は過去最高業績となった会社も多く、コロナ禍前の19年度の仲介実績に比べても15社が手数料収入をアップさせており、不動産流通市場の急回復ぶりが鮮明に表れた。

〜中略〜

 ただ、直近は若干潮目が変わりつつあることを感じさせる動きもある。(公財)東日本不動産流通機構の既存マンション在庫件数が2~4月の3ヵ月連続で前年同月比増加となった。また、三井不動産リアルティグループでは、年明けごろから売りの情報量が増加に転じ、買いの情報量がやや減り始めているという。一部には価格高騰に消費者が付いていけなくなり、若干の減速感を感じるという声も。新築マンションの価格高騰が続く現状、当面は既存流通価格も高水準で維持していくと言われるが、どの会社も価格の調整局面入りを視野に慎重さを増している。
https://www.re-port.net/article/news/0000069119/
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不動産売買仲介手数料の上限額は、成約価格が高くなればなるほど、金額が上がる仕組みになっています。
都市部の様に成約価格が高騰している地域で契約を行えば、自然と仲介手数料の金額も大きくなるのが現実だと思います。

2022年3月の首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年同月比で+8.4%の4,158万円との事です。
(参考:東日本不動産流通機構発表の「2022年3月度の中古マンション月例速報」)

中古マンションで4,000万円超える様な物件は、地方ではそうそうありません。

都市部と地方では、一契約あたりの平均仲介手数料収入は、全く違った金額になると思います。

ただ、これまで住宅の購入と言えば『新築の注文住宅』や『新築マンション』と考えられる方が多かったと思いますが、最近は、需要の多様化で、建売住宅や中古住宅、中古マンションを探される方も増えて来ていますので、その点では、都市部も地方も不動産業界全体として、仲介の仕事が増えているという状況だと思います。
それについては、とてもありがたい事だと感じています。

いずれにしましても、住まいに関する仕事は、社会的にも重要な産業だと思いますので、僕自身も、引き続き、精進して行きたいと思います。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いします!!


2022年5月15日日曜日

表情

こんにちは(^O^)

SUMiTAS徳島中央店の谷野です!

世の中には様々なIT技術が浸透してきました。

その波は不動産業界にも押し寄せており、現在では『案内』や『契約手続』は無人で行われております。

そうなってくると対面することって必要ないのかな?と感じるこの頃ですが、いやいやそんなことは無いです。


人には感情があり、対面してでないと良いアドバイスをすることができません。

営業マンはお客様の表情を読み取って、対応します。

興味あるのかな?無いのかな?等々


最近、面白い写真が撮影できました!


これは、怒っていかな(@_@)


2022年5月8日日曜日

不動産売却時に必ず知っておきたい〝3000万円特別控除〟

 おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です!

本日は、居住用不動産の売却を行う際の〝3000万円特別控除〟に関してのニュース記事を読ませて頂き、感じた事を書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2022年4月29日(金)付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。
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【納税不要?】居住不動産の売却で3000万円控除が可能! 夫婦で2倍!

居住用不動産を売って得た売却益に対し、譲渡所得税が課せられますが、要件を満たせば、3000万円の特別控除を受けられます。

夫婦共有名義であればそれぞれに適用されるので、6000万円の控除を受けることが可能です。

〜中略〜

3000万円特別控除とは?

不動産を譲渡したときに発生する譲渡所得から控除できるもののひとつに、3000万円特別控除があります。

■3000万円特別控除の定義
3000万円の特別控除とは、居住用財産を売却したときに、所有期間にかかわらず譲渡所得から3000万円控除できる特例をいいます。

ただし、マイホームを売却することが条件となり、居宅以外、例えば別荘などのように主として趣味、娯楽または保養のために所有する家屋を譲渡したときには該当しないので、注意が必要です。

〜中略〜

まとめ

3000万円特別控除について説明しました。

さまざまな要件はありますが、居住用財産を譲渡するときに3000万円の控除を受けられるのは大きな違いです。総務省統計局が5年ごとに調査している「平成30年住宅・土地統計調査のはなし」によると、総住宅数は6063万戸、増加率は5.3%であり、調査ごとに増加しています。

居住用財産を売却する機会があれば、ぜひ3000万円特別控除が受けられるのかを確認されることをおすすめします。

出典
国税庁 土地や建物を売ったとき
総務省統計局 平成30年住宅・土地統計調査のはなし

執筆者:宮本建一
2級ファイナンシャルプランニング技能士
ファイナンシャルフィールド編集部
https://news.yahoo.co.jp/articles/7a204e9118795e648d29f87d35b5c9cbeaeed4cc
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この控除を知らないばかりに、居住用不動産を売却した際に、数十万円から数百万円もの譲渡所得税を納税してしまうのは、すごく勿体無い事です。

更に、この3000万円特別控除ですが、マイホーム以外でも利用が可能な場合もあります。
〝相続で得た〟空き家にも、要件を満たすと3000万円控除を利用する事が出来る可能性があります。

相続空き家の3000万円特別控除は、平成28年度の改正により導入された特例です。
古くて危険な空き家が増えている事を背景に、国は、戸建ての空き家を処分しやすくするために『相続空き家の3000万円特別控除』を制定しました。

ただし、昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の家屋であることや、区分所有の建物(マンション等)以外の家屋であることなど、適用要件がいくつかありますので、事前に利用可能かどうか、確認が必要となります。

この制度の良い点は、空き家を取り壊して売却しても、3000万円控除を利用することが出来るという点です。
古い家を取り壊して更地にすれば、古家付きの不動産よりも売却しやすくなります。

ただし、適用期限として、『相続のときからその相続の開始のあった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡したもの』という要件もありますので、売却を検討する際は、早く行動するに越した事はないと思います。

個別具体的な税金の計算は、税理士にお任せしないといけませんが、一般的な適用要件などは、不動産会社でも確認出来ますので、マイホームや相続空き家を売却したいと考えた際は、早めに不動産会社にご相談してみる事をお勧め致します。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いします!




夏、イベント!

こんにちは! SUMiTAS徳島中央店の谷野です。 夏、夏、夏って感じになってきましたね。 最近シャツを2枚持ってきて、着替えながら仕事をしております。 暑さに負けず、毎日頑張っております。 最近、実家の夏野菜が暑すぎでしおれてきておりますが、これは昼顔ですかね? パンパンに焼け...