おはようございます😃🌞
SUMiTAS徳島中央店の近藤です。
はじめに
不動産会社で働いていると、古くからある土地の売却相談を受けることがよくあります。登記簿の面積ははっきりしているのに、現地に行ってみると境界標が一つも見当たらない。そういう土地は、実は少なくありません。
このとき必ず出てくるのが、「境界の確認は誰が、どの費用でやるのか」という問題です。今日は、現場の実務から、この費用負担の考え方をお話しします。
境界確認とは何をするのか
まず、境界確認という言葉の意味を整理します。
土地の境界には、登記上の境である「筆界」と、所有権の境を示す「所有権界」があります。筆界は登記に結びついた線で、当事者同士の合意だけで動かせるものではありません。売却の場面で必要になるのは、隣地の所有者の方に立ち会っていただき、境界の位置を確認して、境界標を設置する手続きです。一般に「確定測量」と呼ばれ、土地家屋調査士に依頼して行います。
費用は土地の広さや隣地の数、資料の残り具合で変わりますが、一般には数十万円規模の費用がかかります。決して安い金額ではありません。だからこそ、誰が負担するのかが問題になります。
売主負担が多い理由
実務では、境界の確認は売主の負担で行うことが多いです。これには理由があります。
売主が買い手に対して「どこからどこまでがこの土地なのか」を明らかにして引き渡す約束をするのが通常です。境界が分からない土地は、買い手にとって不安が大きく、住宅ローンの審査や、その後の建築確認の場面でも支障が出る場合があります。
そのため仲介の現場では、売主の費用で境界を確定し、境界標を入れた状態で引き渡す進め方が、標準的だと考えられています。
ただし、絶対の決まりではありません
ところが、ここが大切なところなのですが、境界確認を売主負担で行うことは、法律で決められた絶対の義務ではありません。あくまで当事者同士の契約で決めることです。
たとえば、買い手から大幅な値引きの申し出があった場合を考えてみてください。売主が価格を下げる代わりに、境界の確認は買い手の負担でお願いする、という条件の付け方は、実務上あり得ます。価格と条件はセットで交渉するものだからです。
逆に言えば、「境界は必ず確定してから引き渡します」と安易に口約束してしまうと、後で費用の負担をめぐって揉める原因になります。広告の文章や案内の場面でも、確定していないことは確定したように書かない。僕は、これがトラブルを防ぐための基本だと思っています。
古い測量図があっても、確定とは別です
ときどき、何十年も前の地積測量図が残っている土地があります。面積の計算の根拠が分かり、土地の形を知る手がかりになる、大変ありがたい資料です。
ただ、古い測量図があることと、現在の境界が確定していることは、別の話です。測量の基準も変わっていますし、隣地の方の確認がなければ、境界標を新たに入れることはできません。資料は活かしつつ、最後は現地で確認する。この順番が大切です。
買い手の立場で気をつけたいこと
買い手の方にお伝えしたいのは、境界の確認を買い手負担で引き受ける場合、その費用と期間を見込んでおくことです。確定測量には、調査士の作業と隣地の方との日程調整で、数か月かかることもあります。
反対に、境界が未確定のまま購入して、後から隣地の方と境界の認識が違っていたという事態は避けたいところです。購入前に、境界の状態と費用負担の取り決めを、契約書できちんと確認しておくことをおすすめします。
おわりに
境界確認の費用負担に、唯一の正解はありません。売主負担が多いのは事実ですが、それは慣習であって、法律の決まりではないのです。価格や引き渡しの条件と合わせて、当事者同士で納得して決めるものです。
大切なのは、早めに状態を確認して、決めたことを契約書に残すこと。そして、まだ決まっていないことを、決まったように説明しないことです。
境界のことで困ったときは、最寄りの不動産会社や土地家屋調査士に、早めにご相談ください。土地は、境が明らかになってこそ、安心して受け継いでいけるものだと思います。
最後に、補足です
境界標の設置費用については、民法223条に、隣り合う土地の所有者が等しい割合で負担するという定めがあります。また、境界を定めるための測量の費用は、民法224条で、土地の広さに比例して分担するとされています。
ただし、これは隣地の所有者同士の費用分担の話です。売買の際に、確定測量の費用を売主と買主のどちらが負担するかという取り決めとは、別の問題になります。混同しやすいところですので、書き分けておきます。
不動産会社で働いていると、古くからある土地の売却相談を受けることがよくあります。登記簿の面積ははっきりしているのに、現地に行ってみると境界標が一つも見当たらない。そういう土地は、実は少なくありません。
このとき必ず出てくるのが、「境界の確認は誰が、どの費用でやるのか」という問題です。今日は、現場の実務から、この費用負担の考え方をお話しします。
境界確認とは何をするのか
まず、境界確認という言葉の意味を整理します。
土地の境界には、登記上の境である「筆界」と、所有権の境を示す「所有権界」があります。筆界は登記に結びついた線で、当事者同士の合意だけで動かせるものではありません。売却の場面で必要になるのは、隣地の所有者の方に立ち会っていただき、境界の位置を確認して、境界標を設置する手続きです。一般に「確定測量」と呼ばれ、土地家屋調査士に依頼して行います。
費用は土地の広さや隣地の数、資料の残り具合で変わりますが、一般には数十万円規模の費用がかかります。決して安い金額ではありません。だからこそ、誰が負担するのかが問題になります。
売主負担が多い理由
実務では、境界の確認は売主の負担で行うことが多いです。これには理由があります。
売主が買い手に対して「どこからどこまでがこの土地なのか」を明らかにして引き渡す約束をするのが通常です。境界が分からない土地は、買い手にとって不安が大きく、住宅ローンの審査や、その後の建築確認の場面でも支障が出る場合があります。
そのため仲介の現場では、売主の費用で境界を確定し、境界標を入れた状態で引き渡す進め方が、標準的だと考えられています。
ただし、絶対の決まりではありません
ところが、ここが大切なところなのですが、境界確認を売主負担で行うことは、法律で決められた絶対の義務ではありません。あくまで当事者同士の契約で決めることです。
たとえば、買い手から大幅な値引きの申し出があった場合を考えてみてください。売主が価格を下げる代わりに、境界の確認は買い手の負担でお願いする、という条件の付け方は、実務上あり得ます。価格と条件はセットで交渉するものだからです。
逆に言えば、「境界は必ず確定してから引き渡します」と安易に口約束してしまうと、後で費用の負担をめぐって揉める原因になります。広告の文章や案内の場面でも、確定していないことは確定したように書かない。僕は、これがトラブルを防ぐための基本だと思っています。
古い測量図があっても、確定とは別です
ときどき、何十年も前の地積測量図が残っている土地があります。面積の計算の根拠が分かり、土地の形を知る手がかりになる、大変ありがたい資料です。
ただ、古い測量図があることと、現在の境界が確定していることは、別の話です。測量の基準も変わっていますし、隣地の方の確認がなければ、境界標を新たに入れることはできません。資料は活かしつつ、最後は現地で確認する。この順番が大切です。
買い手の立場で気をつけたいこと
買い手の方にお伝えしたいのは、境界の確認を買い手負担で引き受ける場合、その費用と期間を見込んでおくことです。確定測量には、調査士の作業と隣地の方との日程調整で、数か月かかることもあります。
反対に、境界が未確定のまま購入して、後から隣地の方と境界の認識が違っていたという事態は避けたいところです。購入前に、境界の状態と費用負担の取り決めを、契約書できちんと確認しておくことをおすすめします。
おわりに
境界確認の費用負担に、唯一の正解はありません。売主負担が多いのは事実ですが、それは慣習であって、法律の決まりではないのです。価格や引き渡しの条件と合わせて、当事者同士で納得して決めるものです。
大切なのは、早めに状態を確認して、決めたことを契約書に残すこと。そして、まだ決まっていないことを、決まったように説明しないことです。
境界のことで困ったときは、最寄りの不動産会社や土地家屋調査士に、早めにご相談ください。土地は、境が明らかになってこそ、安心して受け継いでいけるものだと思います。
最後に、補足です
境界標の設置費用については、民法223条に、隣り合う土地の所有者が等しい割合で負担するという定めがあります。また、境界を定めるための測量の費用は、民法224条で、土地の広さに比例して分担するとされています。
ただし、これは隣地の所有者同士の費用分担の話です。売買の際に、確定測量の費用を売主と買主のどちらが負担するかという取り決めとは、別の問題になります。混同しやすいところですので、書き分けておきます。
それでは、次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲
