その実家、本当に残しますか？負の相続を生む前に考えたいこと

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、親から相続される実家などの不動産について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。

以下ーー内は、2026年3月1日（日）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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不動産が売れないときは「無料でも手放す」負の相続問題、売れない家や土地をさっぱり清算対策

　もう誰も住んでいない“実家や土地”をどうするか、頭を抱える人が増えている。すぐに売却できればいいが、買い手がいなかったり、親族間で処分方法が決まらなかったりしたら、税金や費用はかさむばかり。実家を「負の相続」にしないためには、どうすればいいのか。不動産相続の専門家に話を聞いた。

親子で一度話しておくべき

　地方だけでなく、都心でも放置されたままになっている空き家を見かけることがあるだろう。実家に住んでいた親が亡くなって、子どもたちは遠方の家に住んでいるというケースもあるが、そもそも持ち主が曖昧なままの家も多いという。

「きょうだい、親族間で相続がもめて、家を放置せざるを得ないケースです。相続人が決まっていないので、売ることもできないのです」

　と話すのは、不動産相続の専門家・高橋大樹さん。このような「空き家対策」を打開するため、2024年に相続登記が義務化された。これまで任意だった相続登記が、相続発生後3年以内に土地の所有者を明確にし、登記しなければならなくなった。

「最近は相続した不動産が『負動産』となる問題も生じています。必要な土地・不動産ならいいのですが、住む予定のない元実家や土地の場合は、固定資産税を払い続けなければならないなどマイナス面しかないケースも多いのです」（高橋さん、以下同）

〜以下略〜

https://news.yahoo.co.jp/articles/666a0dae2dcba7dadd0833e1e51693b70622d14d

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今回のニュースを読んで、あらためて「負の相続」という言葉の重みを感じました。

相続した不動産が、資産ではなく負担になってしまう現実。固定資産税や管理費がかかり続け、売ろうにも売れない。相続人同士で意見がまとまらず、時間だけが過ぎていく。現場にいる僕自身、こうしたご相談を受けることが年々増えていると実感しています。

2024年から相続登記が義務化されましたが、これは大きな一歩です。しかし、登記をしたからといって不動産の価値が上がるわけではありません。特に地方では、需要と供給のバランスが崩れ、「売りたい人は多いが、買いたい人がいない」という状況も珍しくありません。

記事の中で紹介されていた、無料でも手放すという選択。感情的には抵抗があるかもしれませんが、毎年の税負担や将来の解体費用を考えると、合理的な判断になる場合もあります。相続土地国庫帰属制度も選択肢の一つですが、要件や費用を冷静に見極める必要があります。

僕が強く感じたのは、「もっと早く話しておけばよかった」という後悔を減らしたいということです。親が元気なうちに、実家をどうするのかを話し合う。それだけで選択肢は大きく広がります。不動産は感情が絡むからこそ、先送りにしがちです。しかし、先送りこそが最大のリスクになることもある。

負の相続を生まないために必要なのは、特別な知識よりも、少しの勇気と対話だと感じました。僕も不動産に関わる立場として、単に「売る」だけでなく、次の世代に負担を残さないための提案をしていきたいと思います。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲

家はあるのに住めない人がいる。この矛盾をどう解くか

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、全国の空き家の未来予測について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。

以下ーー内は、2026年2月26日（木）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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宅の4～5割が空き家になる地域も......今後30年で全国の空き家率は急上昇する

＜単身高齢者への賃貸の促進など「需要と供給」を結び付ける対策が必要だ＞

日本が人口減少の局面に入って久しい。だが人は減ってもハコは残る。ハコとは住宅のことで、人が住まない空き家の増加が社会問題となっている。倒壊の危険が増す、朽ち果てて景観を悪化させる、さらには犯罪の温床となるなど、地域社会への悪影響は計り知れない。

2023年10月時点の全国の空き家数はおよそ900万戸で、全住宅に占める割合は13.8％となっている（総務省『住宅土地統計』）。この数値には地域差もあり、過疎や高齢化が進んだ地方ではより高い。筆者の郷里の鹿児島県だと20.5％だ。

「そんなものか」という印象にとどまるかもしれないが、未来予測をすると恐ろしい数字が出てくる。未来予測の単純な方法として、過去のトレンドを延ばす外挿法がある。鹿児島県の空き家数は、2003年から2008年にかけて1.221倍、2008年から2013年にかけて1.134倍、2013年から2018年にかけて1.134倍、2018年から2023年にかけて1.103倍に増えた。これら4つの倍率を平均すると1.148倍。過去20年間の空き家の増加速度とみなせる。

〜以下略〜

https://news.yahoo.co.jp/articles/2437f6c64998eafe8773d6a93653296bf8c8524c

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今回の記事は、将来予測という形で空き家問題を具体的な数字で示しており、とても考えさせられる内容でした。総務省の住宅土地統計によれば、2023年時点で全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8％にのぼります。すでに高い水準ですが、過去の増加傾向をもとに将来を推計すると、2053年には地方を中心に空き家率が30％、40％台に達する地域が出てくるとの試算が示されています。徳島県や鹿児島県が40％を超える可能性があるという予測は衝撃的で、人口減少と高齢化の現実を改めて突きつけられる思いがしました。

なかでも特に印象に残ったのは、最後の段落です。空き家が増え続けている一方で、住まいに困る単身高齢者がいるという現実。さらに食品ロスと飢餓の関係にも触れ、「需要と供給が結びついていない」社会の構造を指摘している点に強く共感しました。

単に空き家を減らすという視点だけではなく、外国人労働者の住まいとしての活用や、保証人不要の仕組みづくりなど、需要と供給を結びつける工夫が必要なのだと思います。ICTの活用も含め、制度と現場をどうつなぐかが今後の大きな課題でしょう。空き家は地域の負担にもなりますが、見方を変えれば大切な社会資源でもあります。その可能性をどう生かしていくのかが、これから問われているのだと感じました。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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「相談したら高そう…」その不安、不動産売買でも同じです

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、 困った時でも「費用が高そう」だと士業への相談をためらう方が多いことについて書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。

以下ーー内は、2026年2月8日（日）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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「費用が高そう」士業への相談、6割が「ためらう」…民間調査で判明　利用経験者の決め手は「専門性」と「料金体系の明確さ」

突然の解雇、泥沼化する離婚協議、こじれた遺産相続…。人生のどこかで法的トラブルに巻き込まれる可能性は、誰にでもある。

そんな時に頼りになるはずなのが、弁護士などの「士業」だ。ところが、多くの人が士業に相談するのに二の足を踏んでいることが調査で明らかになった。

6割が士業への相談を「ためらう」

全国の20～60代の男女700人を対象に実施した「士業に関する意識調査」によると、回答者の60%は「あなたが将来、法律的な悩みや手続きで困った際、『士業』への相談をためらうと思いますか」という問いに対し、「ためらうと思う」と回答していたことがわかったという。

この調査は弁護士や医師などの専門家を対象としたコンサルティング事業などを手がける株式会社スタイル・エッジが昨年12月に実施したもので、士業に対するイメージについて聞いた項目（複数回答）でも、「相談費用が高そう」が78.6%と突出。「敷居が高い・堅苦しい」が30.9%で続いていた。
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https://news.yahoo.co.jp/articles/3c80c11ce940fb7d2f3350a511d0d30bd6327722

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この記事を読ませて頂き、士業への相談に対して多くの方が「費用が高そう」「敷居が高い」と感じている点は、不動産売買取引においてお客様が抱かれる印象ととても似ていると感じました。

僕自身、日々現場でお客様と接する中で、「相談したらお金がかかりますか」「まだ売るか決めていないのですが大丈夫ですか」といったご質問を頂くことが少なくありません。本来、不動産会社は気軽に相談して頂く入口であるべき存在ですが、実際には心理的なハードルが存在しているのだと思います。

特に費用面の不透明さは大きく、仲介手数料の仕組みや、いつ・いくら必要になるのかが分かりにくいことで、不安を感じさせてしまっているケースもあります。また、「強く営業されるのではないか」という警戒心も、相談をためらわせる要因の一つでしょう。

一方で、実際に取引を終えたお客様からは、「最初に丁寧に説明してもらえて安心した」「費用が明確で判断しやすかった」という声を頂くことが多いのも事実です。つまり、不安の多くは“分からないこと”から生まれているのだと感じます。

だからこそ僕は、専門用語をできるだけ使わず、費用や流れを事前に可視化し、相談段階では判断を急がせない姿勢を大切にしています。士業も不動産も、人生の重要な場面で関わる専門家です。安心して頼れる存在であるためには、専門性と同時に「分かりやすさ」と「透明性」が欠かせないのだと、改めて感じました。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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「空き家は売れない」は思い込み？現場で感じる“変化の兆し”

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、 アットホームが実施した、空き家に関する実態・意識調査の結果について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。

以下ーー内は、2026年2月9日（月）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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「空き家は売れない」は思い込み？不動産会社の8割が“安い物件”を扱いたい納得の理由

実家に帰省するたびに気になるのが「この家もだいぶ傷んできたなあ」ってこと。両親が健在な今はいいとして、誰も住まなくなったら、この家をどうしたらいいんだろう？　古い空き家は売れないって聞くし…。と思っていたら、いわゆる「空き家問題」の状況が最近、法改正などの影響で少しずつ変わってきているとか。不動産情報サービスのアットホームが実施した、空き家に関する実態・意識調査から、この問題のリアルな現状を、一緒に学んでみませんか。

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https://news.yahoo.co.jp/articles/ec2b31b0c25cdba14fd56468f30722d02dc6db3e

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今回の記事を読んで、空き家を取り巻く環境は確実に変わり始めているなと感じました。日頃、現場で相談を受けていると、「古い実家はどうせ売れない」と最初からあきらめている方が本当に多いのですが、実際には売れないのではなく、売れる状態に整っていないだけというケースも少なくありません。

所有者の希望価格と市場価格のズレ、相続人同士の意見がまとまらない問題、残置物の処分や解体費用の負担。これらは実務でも頻繁に直面する壁で、今回の調査結果は非常に現実的だと感じました。

一方で、低廉な空き家の媒介報酬特例によって、不動産会社が関わりやすくなった影響は大きいと思います。これまで採算面で踏み込みにくかった案件にも対応しやすくなり、流通の間口は確実に広がっています。

さらに、地方移住や田舎暮らし志向の高まりで、安く買って自分好みに直したいという需要も増えています。価値観の多様化によって、不動産の見方そのものが変わってきているのを感じます。

空き家は放置すれば資産ではなく負担になります。だからこそ、親が元気なうちから家族で話し合い、早めに方向性を決めておくことが何より大切だと、改めて感じさせられる内容でした。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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東京の中古マンション平均1億円時代に、僕が感じた強烈な違和感

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SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、 近年の東京のマンション市場について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。

以下ーー内は、2026年2月1日（日）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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【1億円超の物件を買う“パワーカップル”の資産構成とは】「東京23区の中古マンション価格は天井をつけた」と不動産仲介のプロが指摘する理由　海外富裕層の購入だけでない価格高騰の要因を解説

　東京都内の中古マンションの平均価格は、不動産調査会社の東京カンテイの発表によると、2025年5月の時点で1億88万円（希望売り出し価格）となり、史上初めて1億円の大台を超えたという。はたしてマンション価格高騰はいつまで続くのか。『住む資産形成　資産価格重視で後悔しないマンションの選び方』（KADOKAWA）の著者で、不動産仲介会社KIZUNA FACTORYの代表取締役である稲垣慶州氏が、近年の中古マンションの値上がりの背景について解説する。

都内の中古マンションは”上げ止まり”のフェーズに

「ざっくりした数字で言えば、都内の都心部の中古マンション価格は、2023年に15％、2024年に30％、2025年に15％上がり、今年は5％程度と予想されています。2024年をピークに鈍化し、上げ止まりのフェーズに入っているという印象です。

　ここまで物件価格が上がった背景には、複合的な要因があります。コロナ禍が完全に明けたのが2023年頃で、株価が急上昇して日経平均で年間7000円強、2024年も6800円くらい上がり、資産形成に目を向ける人が増えました。同時に、円安とインフレが進行し、建築資材が高騰してマンション価格も上昇したので、不動産にも注目が集まり、マンション購入に踏み切る人も増えた。1億円を超えるマンションの購入層には、世帯年収1500万円くらいのパワーカップルが多いのですが、現金で持っているのは数百万円くらいで、マンションの含み益が1億円、株式で時価総額5000万円といった資産構成になっていたりします」（以下、「」内コメントは稲垣氏）

　円安とインフレが進んでいるので、価値が下がっていく現金ではなく、別の資産に形を変える動きが進んだということだ。ただ、建築資材の高騰で新築物件が値上がりするのは理解できるが、原価が高騰していなかった頃に建てられた中古物件まで値上がりするのはなぜなのか。
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https://news.yahoo.co.jp/articles/cdb2915070f9dcabb7230831c85ef642f158b2cd

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今回の記事を読んで、改めて「東京のマンション市場は、すでに普通の人の手を離れた場所に来ている」と感じました。中古マンションの平均価格が1億円を超えたという数字自体も衝撃ですが、それ以上に印象的だったのは、1億円超の物件を買う層の資産構成です。潤沢な現金を持っているというより、含み益や株式評価額を背景に、大きなレバレッジをかけている。その姿は、住まいというより金融資産としてマンションを捉えているようにも見えます。

一方で、価格上昇の要因が「海外富裕層の爆買い」ではなく、円安やインフレ、建築費高騰、新築供給の減少といった構造的な問題だという指摘には強く共感しました。特に、新築マンションが中古相場を押し上げる「トリガー」になっているという説明は、不動産の現場にいる人間なら実感として分かる話です。新築が高くなればなるほど、中古が相対的に割安に見え、結果として中古まで値上がりしていく。この連鎖は、簡単には止まりません。

ただ、「上げ止まり」という言葉には注意が必要だとも感じます。価格が下がらないまま、買える人と買えない人の差だけが広がっていく可能性もあるからです。東京23区の中でも、エリアや物件による格差はすでに明確で、「どこを買っても安心」という時代ではありません。

地方で不動産に関わっている立場から見ると、東京のこの状況は決して他人事ではなく、いずれ地方にも違った形で影響してくると思います。価格の話題だけに振り回されず、「誰が、どんな目的で、どんな物件を買っているのか」を冷静に見る視点が、これからますます大切になると感じた記事でした。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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低廉な空き家に85％が前向き、それでも契約に至らない理由

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、 アットホーム（株）が行った「空き家」取引等に関する実態・意識調査の結果について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。

以下ーー内は、2026年1月26日（月）付、株式会社不動産流通研究所の不動産ニュースより引用させて頂きました。

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　不動産情報サービスのアットホーム（株）は26日、「空き家」取引等に関する実態・意識調査結果を発表した。

　2025年9月18～25日に全国のアットホーム加盟店を、同年8月26日～9月10日に全国の地方自治体を調査した。有効回答数はそれぞれ870サンプル、272サンプル。なお、「空き家」とは、「建築物またはこれに付属する工作物であって、居住その他の使用がなされていないことが状態であるもの（おおむね1年以上の利用実態がないもの）」と定義した。

　不動産会社に、空き家取引に関わったことがあるか聞いたところ、68.7％が「ある」と回答。「ない」が31.3％だった。空き家所有者からの相談件数については、前年に比べて「増えた」との回答が32.9％、「変わらない」63.4％、「減った」3.7％となった。

　空き家に関する相談のうち、実際に媒介契約に至った割合では、「0～3割」の回答が61.6％と過半数を占め、空き家の流通活性化に向けては課題があることが浮き彫りとなった。契約に至らなかった理由については「価格、金銭面による理由」（所有者の希望価格と市場価格に差がある、売却・賃貸における諸費用（解体費用やリフォーム費用）が高い）、「相続人同士の調整がつかない」（相続人同士の意見の相違、権利関係が複雑）、「物件の状態による理由」（物件の状態が悪い、立地が悪い、再建築不可の物件、建物が古い）が上位となった。

　「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し（低廉な空家等の媒介の特例）」を受け、800万円以下の空き家取引についての現状を聞くと、「法改正以前から積極的に取り組んでいた」42.0％、「法改正を受けてから積極的に取り組むようになった」15.9％、「今後、積極的に取り組む予定がある（または取り組んでいきたいと思っている）」28.0％。合わせると85.9％にも上り、前向きな姿勢が見て取れた。

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https://www.re-port.net/article/news/0000080896/

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この記事を読んで、正直なところ「数字としては前向き。でも現場のしんどさはまだ変わっていないな」と感じました。

85％以上の不動産会社が低廉な空き家取引に前向きという結果は、業界としては希望のある数字だと思います。特に800万円以下の空き家について、法改正をきっかけに動き出した会社が増えている点は、これまで採算が合わず敬遠されがちだった分野に光が当たり始めた証拠でもあります。

一方で、空き家の相談が実際に媒介契約に結びつく割合が「0から3割」にとどまっている現実は、とても重い数字です。価格のミスマッチ、相続人同士の調整、物件状態の悪さ。どれも、現場にいると日常的に直面する課題ばかりです。空き家問題は、単に「売る」「貸す」だけでは解決しないことを、改めて突きつけられた気がします。

自治体側の調査結果も印象的でした。相談件数が増えている背景には、相続登記義務化や法改正、そしてメディア報道があります。つまり、所有者の意識は確実に変わりつつある。ただし、手放せない理由の上位が「費用」「権利関係」「将来利用の可能性」である点を見ると、不安や迷いの段階で立ち止まっている人が多いことも分かります。

だからこそ、これからの不動産会社には、物件を売る力だけでなく、所有者の気持ちを整理し、選択肢を一緒に考える役割が求められていると感じます。空き家問題は、数字以上に人の事情が絡む問題。前向きな姿勢を、実際の解決につなげていけるかどうかが、これからの分かれ目なのだと思いました。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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税制改正の記事を読んで、不動産の仕事を改めて考えた

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、 令和8年度税制改正について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。

以下ーー内は、2026年1月19日（月）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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令和8年度税制改正で「不動産節税」にメス。取得後5年以内の貸付用不動産、時価評価へ。これからできる対策は？

不動産を活用した相続税節税スキームが抑制されることになりそうだ。「令和8年（2026年）度税制改正大綱」が発表され、他人に貸すことを目的に購入したマンションやオフィスビル等（貸付用不動産）について、相続税を計算する際の不動産の評価方法の見直しが図られることになった。

そもそも相続時において不動産は、土地は路線価（時価の80％）、建物は固定資産税評価額（新築の場合、時価の70％）で評価される。つまり、1億円の土地を現金で購入した場合、相続時の評価額は2割圧縮することができる。なお、賃貸に出している不動産は、利用の制限があるとみなされ、さらに評価額が下がることになる。これが不動産を活用した相続税節税のスキームというわけだ。

税制改正大綱によると、貸付用不動産の市場価値と相続税評価額との乖離の実態を踏まえ、取得後5年以内の貸付用不動産について、原則時価で評価されることになる。

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https://news.yahoo.co.jp/articles/51f7a1e4f0067324101a1d28be9bb5b97ebea560

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今回の税制改正の記事を読んで、改めて感じたのは「不動産の仕事に携わる以上、税金の知識は避けて通れない」ということでした。
これまで不動産は、相続税評価額と時価の差を活用した節税が可能な資産として語られることが多く、その前提で商談が進む場面も少なくありませんでした。しかし、取得後5年以内の貸付用不動産を原則時価評価とする今回の改正は、「節税ありき」の考え方に一つの区切りをつけたように感じます。

僕自身、不動産売買の現場にいると、「この物件は相続対策になりますか」「将来、子どもに残すならどうでしょう」といった相談を受けることがあります。そうした時、税制の背景や今後の方向性を理解しているかどうかで、話せる内容の深さは大きく変わります。
単に「節税になりますよ」と言うのではなく、「今はこういう制度ですが、将来はこう変わる可能性があります」「短期的な節税より、長期でどう活用するかが大切ですね」と伝えられることは、お客様にとっても安心材料になるはずです。

税金の知識は、専門家でなければならないという話ではありません。不動産を軸に、相続や承継の全体像を理解しようとする姿勢そのものが、信頼につながると僕は思っています。
今回の改正をきっかけに、不動産を「売るための知識」だけでなく、「人生設計にどう関わるか」という視点で学び続けることが、これからの不動産営業にはより求められていくのではないでしょうか。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲