中古マンション価格に変化。徳島の現場でも感じる「買い手市場」の兆し

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

中古マンションの価格に、少し気になる変化が出ています。

東京カンテイが公表した2026年9月の中古マンション価格は、東京23区で70㎡当たり1億2,629万円。前月比0.4％の下落で、4か月連続の値下がりとなりました。

一方、首都圏全体では前月比2.2％上昇しています。

これは中古マンションの売出価格を70㎡に換算した指標であり、実際の成約価格ではありません。また、全国的に価格が下がり始めたという意味でもありません。

ただ、僕が徳島で不動産の仕事をしていても、最近、気になる変化を感じています。

相場で売り出しても、問い合わせが少ない

売主さんは、過去の取引事例や周辺の相場を参考に、売出価格を決めます。

ところが、相場を踏まえた価格で広告しても、思うように問い合わせが入らない物件があります。

一方、買主さんの事情も変わってきました。

物価が上がり、住宅ローンの金利も以前より気になる状況です。

特に自己資金が少なく、住宅ローンを利用する若い世代では、購入後の返済や生活費を慎重に考える方が増えているように感じます。

数百万円の価格交渉も

不動産売買では、以前から価格交渉は珍しくありませんでした。

しかし最近、僕が接する取引では、数十万円の端数調整ではなく、最初から数百万円、場合によっては売出価格の2〜3割に及ぶ値引きを希望されることもあります。

もちろん、これは買主さんからの交渉額であり、その金額で成約したという意味ではありません。

以前なら大きな価格交渉には応じなかった売主さんでも、問い合わせが少ない状況を踏まえ、話し合いに応じるケースが増えた印象があります。

売主と買主では、見ているものが違う

僕は、この変化の背景には、双方の価格感覚の違いがあると思っています。

売主は過去の相場を見ている。買主はこれからの返済を見ている。

売主さんには、大切な財産を少しでも納得できる価格で売りたい事情があります。

買主さんには、購入後も無理なく暮らしていきたい事情があります。

どちらかが間違っているわけではありません。

ただ、その間にある価格の隔たりが、以前より大きくなっているのかもしれません。

僕の現場感覚では、徳島でも少しずつ「買い手市場」に近づいているように感じます。

もちろん、これは徳島県全体の統計ではなく、僕自身が日々の仕事で感じている変化です。

不動産の価格は、売主の希望だけでも、買主の希望だけでも決まりません。

大切なのは、過去の相場だけでなく、今、その価格で購入を検討する人がいるかどうか。

これからは、売主さんと買主さんの双方の事情を、これまで以上に丁寧にすり合わせることが必要だと思っています。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲

中古マンション価格に異変。売出価格は上がるのに、成約価格は下がる「ワニの口」とは

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

中古マンションの価格について、気になる数字が出てきました。

売りに出される価格は上がっているのに、実際に売れた価格は下がっている。

2026年9月の東京都の中古マンション市場で、そんな対照的な動きが見られます。

この現象を、上下に開く二本の線になぞらえて「ワニの口」と表現することがあります。

ただし、この数字には注意してほしいことがあります。

「平均2,000万円以上も値引きされている」という意味ではないのです。

売出価格8,999万円、成約価格6,728万円

東日本レインズが10月13日に公表した2026年9月の市場データをもとにした報道によると、東京都の中古マンションは次のような状況でした。

指標 2026年9月 前年同月比
新規登録物件の平均売出価格 8,999万円 ＋11.3％
平均成約価格 6,728万円 −3.3％
成約件数 1,699件 −30.1％

売出価格は前年より上昇しています。

一方、実際に取引が成立した物件の平均価格は前年を下回り、成約件数も減っています。

さらに、東京都の中古マンションの在庫件数は前年同月比で増加しています。

売りに出される物件と、実際に買われる物件の間で、これまでとは違う動きが出ている可能性があります。

2,271万円の差は「値引き額」ではない

ここは、ぜひ知っておいていただきたいところです。

8,999万円から6,728万円を引くと、差額は2,271万円になります。

しかし、これは同じマンションが8,999万円で売り出され、2,271万円値引きされて成約したという話ではありません。

8,999万円は、その月に新しく売り出された物件の平均価格。

6,728万円は、その月に売買契約が成立した別の物件群の平均価格です。

築年数も、広さも、立地も異なります。

例えば、都心の高額物件が多く売り出され、比較的価格の低い物件を中心に成約していれば、二つの平均価格には差が生じます。

したがって、今回の数字だけで「中古マンションが平均2,271万円値引きされた」とは言えません。

また、平均成約価格の下落だけで、同じ条件のマンションの価値が一律に下がったとも判断できません。

数字の差と、実際の値引きは別の話なのです。

売主の希望と、買主の判断

不動産を売却する時、売主にはそれぞれ事情があります。

少しでも高く売りたい。

以前より周辺の物件価格が上がっているので、それに合わせたい。

急いで売却する必要がないので、まずは希望する価格で売り出したい。

どれも自然な考え方だと思います。

一方、買主にも予算があります。

住宅ローンの返済額や管理費、修繕積立金、将来の生活費などを考えれば、希望する物件でも簡単には購入を決められません。

売主が希望する価格と、買主が納得して購入できる価格。

この二つが一致して、初めて売買が成立します。

今回の数字は、そうした価格の調整が以前より難しくなっている可能性を考える材料になります。

ただし、金利の影響や売主の事情など、原因をこの統計だけで断定することはできません。

売出価格だけで相場を判断しない

僕は20年以上、不動産の仕事に携わってきましたが、売却相談でも購入相談でも大切にしていることがあります。

それは、現在売りに出ている価格だけを見て、相場を決めつけないことです。

売出価格は、売主が希望する価格です。

もちろん、その価格で売れることもあります。

しかし、長期間売れていない物件の価格と、実際に取引が成立した物件の価格では、意味が違います。

売却を考える方なら、周辺でどのような物件が、いくらで成約しているのか。

購入を考える方なら、希望する物件の価格が、立地や築年数、管理状況などに照らして妥当なのか。

それぞれ確認する必要があります。

特に中古マンションでは、専有部分だけでなく、建物全体の管理状態や修繕積立金の状況も重要です。

同じ地域、同じような広さでも、価格が異なる理由はたくさんあります。

徳島の不動産市場とは分けて考える

今回の数字は、東京都の中古マンション市場のものです。

首都圏全体の傾向を見る材料にはなりますが、東京都内でも地域によって事情は異なります。

まして、徳島の土地や中古住宅の価格に、そのまま当てはめることはできません。

ただ、全国のどこであっても、共通することがあります。

売りたい価格と、売れる価格は、必ずしも同じではない。

そして、買う側にとっても、売出価格が高いからといって、その物件の価値が高いとは限りません。

不動産の価格を考える時には、希望価格だけでなく、成約事例や物件ごとの条件を丁寧に確認する。

今回の「ワニの口」は、そんな基本を改めて考えさせてくれる数字だと思います。

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【参考資料】

・公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報マーケットウォッチ 2026年9月度」（2026年10月13日公表）

・ダイヤモンド不動産研究所「東京都中古マンション価格推移・2026年9月」（2026年10月15日公開）

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲