「中古VS新築」「一戸建てVSマンション」買うならどちら…⁇

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、住居購入時の選択肢について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせていただきます。

以下ーー内は、2024年1月3日（水）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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「中古VS新築」「一戸建てVSマンション」結局どっちが得？それぞれのメリットとデメリットを専門家が解説「マンション自体が高くなりすぎている。一戸建ての物件は昔と比べるとものすごく割安感がある」

〜以下略〜

https://news.yahoo.co.jp/articles/35ec8709c8b3e6b8dff314c6b06fdbd49ce8d8c5

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私見で、大都市ではなく地方限定で考えてみた内容になりますが、これから住居を購入するなら、不動産会社が売主になっているリフォーム済みの中古一戸建てが、割安感もあり、安心感もあるのかなぁと思います。

不動産会社が売主であれば、一定期間の〝契約不適合責任〟を負ってもらえます。

※｢宅地建物取引業法第40条｣の規定により、売却後2年間を超えるまでの間、売主の契約不適合責任を免責にできません。（更に心配であれば、購入条件として、ホームインスペクションも行ってもらいます）

中古住宅の場合、内装は綺麗にリフォームされていても、雨漏りやシロアリの被害の有無、傾きや家の屋根、外壁、基礎など長年住む上で重要なポイントだけは、プロに確認しておいてもらいたいですね。

なぜ、マンションではないかと言いますと、駐車場が一番のポイントになります。地方では、1世帯あたり、複数台の自家用車を所有していることが一般的であり、マンションであれば、一般的に1台目から駐車場代が掛かるということが多く、2台目以上の駐車場は、別途敷地外で探さなければいけないことも多いため、一戸建て（敷地内に2台の駐車スペースあり）であれば、コスト面から考えても断然有利だと思うからです。

新年早々に大きな地震が起こり、今後は地震など、自然災害に対して強い建物を希望される方が増えるのではないでしょうか。

住宅は生活をして行く上で欠かせないものになりますので、メリット・デメリットを含めて慎重に検討してほしいと思います。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲

空き家管理の難しさと売却の合理的な理由

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、増税による「空き家対策の強化」について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせていただきます。

以下ーー内は、2023年12月23日（土）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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持て余し相続実家「空き家対策の強化」増税の影響は？

　増え続ける空き家への対応として、改正空き家対策特別措置法が2023年12月13日に施行された。従来の空き家対策をさらに進め、窓や壁が壊れるなど管理状態の悪い空き家も固定資産税などの優遇措置から外す。空き家は、シニア世代が相続した実家を持て余し、放置しているのが典型的なパターン。処分を先送りせず早めに対応することが肝心だ。【毎日新聞経済プレミア・渡辺精一】

〜中略〜

　法改正では、「管理不全」になると固定資産税の負担が増えるが、地域によってはさらに独自の税などの負担を求める可能性がある。京都市は市街化区域内にある空き家の所有者を対象とする「空き家税」を26年度以降に導入予定だ。 　

　自力での管理が難しければ、売却を探るのが合理的だ。その場合、一般に建物解体の費用負担が伴う。一戸建て木造住宅の場合、立地環境や建物構造によっても変わるが、3.3平方メートルあたり3万～5万円台程度が目安とされる。自治体によっては、解体費用の補助制度があり、上限付きで20～50％程度を支給するところが多いようだ。制度の名称や条件は自治体によって異なるため、まず確認しよう。

〜以下略〜

https://news.yahoo.co.jp/articles/a6cbda9bb261df0ee37811f3b8ea5fea903a8812

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僕も空き家の所有者が、自力で管理することが難しい様であれば、売却を検討することが最も合理的な選択だと思います。

空き家は維持費が掛かり、管理の手間も掛かります。そのまま放置することで、どんどん価値が下がります。そして、今後、日本全体で空き家が増えることを考えますと、時間が経てば経つほど、どんどん売り難くなると思います。傷みが少ないうちに早期に売却することで、管理の手間から解放され、固定資産税や維持管理費の軽減になります。「いつかそのうち」と考えている方は、早めに決断された方が良いと思います。

今後は法改正により、自治体が放置すれば特定空き家になるおそれがある「管理不全空き家」でも税優遇措置を除外できる様になりましたので、家の一部が損壊したり、雑草が生い茂ったりして近隣の迷惑になっている空き家であれば、毎年支払っている土地の固定資産税が数倍になる可能性もありますね。

中古住宅として売却可能か、解体をして更地にした方が売り易いのかは個別対応になりますが、地域の情報に詳しい不動産会社に相談されることをお勧めいたします。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲

空き家の適切な管理とは…？空き家問題への解決策

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、「改正空き家対策特措法」について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2023年12月13日（水）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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「空き家」対策へ…改正法施行　変わる固定資産税措置　行政には…メリットと課題

全国で増え続ける空き家への対策を強化するため13日、新たな法律が施行された。この法律で、空き家対策はどう変わるのか。

〜中略〜

　ただ自治体が倒壊の危険があると判断した「特定空き家」は、固定資産税の軽減措置の対象から外すことができた。

　そして今回の法改正では、この「特定空き家」のひとつ手前の状態、放置し続ければ「特定空き家」になる恐れのある空き家を、新たに作った「管理不全空き家」区分に認定して、場合によっては固定資産税の軽減措置の対象から外すことができるようにするというもの。

　空き家の状態が著しく悪化する前に活用や撤去を促し、放置される空き家を少なくするのが目的だ。

では、どのような建物が「管理不全空き家」と判断されるのか。

　国土交通省が示しているガイドラインでは、「窓ガラスや建物の入り口が壊れている」「屋根や柱が破損・腐食している」「清掃が行われず、ごみが散乱している」「草木が生い茂っている」などが挙げられている。

こうしたガイドラインに基づき、市区町村ごとに基準を設け「管理不全空き家」を認定。指導、勧告していく。

　「管理不全空き家」の対象となる空き家は、全国にどれくらいあるのか。2018年度の調査では「特定空き家」とされたのはおよそ4万戸だったが、今回の「管理不全空き家」と同様の基準の空き家は、およそ53万5000戸もあった。 　今回の法改正で、固定資産税の減税対象から除外されると撤去や活用が進むと期待されている。

〜以下略〜

https://news.yahoo.co.jp/articles/a539bf2532bd8eb4ef984d8ade56b2b87a347505

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上記のニュース記事内の『2018年度の調査では「特定空き家」とされたのはおよそ4万戸だったが、今回の「管理不全空き家」と同様の基準の空き家は、およそ53万5000戸もあった。』という部分に驚きました。

これまで行政代執行の対象となっていた「特定空き家」の実に13倍以上の戸数が「管理不全空き家」という事で、これらの物件を調査するだけでも自治体の職員を含めて大変な労力になるのではないでしょうか。

上記の事情を考えても、今後は、空き家所有者各人の適切な管理がより重要になると思います。

管理が十分に出来ていない空き家は、治安の悪化や犯罪の温床となる可能性があります。放置された建物は不法侵入や放火などのリスクが高まり、所有者だけではなく近隣住民にとっても不安が大きくなります。

また、管理が不十分な空き家が増えると、地域の景観や美観にも悪影響を及ぼします。これにより地域全体の魅力を低下させる可能性があります。地域全体の景観・美観の面でも空き家の適切な維持管理が重要であると言えます。

では、空き家所有者はどの様に管理して行けば良いのでしょうか？上記のニュース記事にもあります通り、国土交通省が示しているガイドラインでは、管理不全空き家の判断基準は、「窓ガラスや建物の入り口が壊れている」「屋根や柱が破損・腐食している」「清掃が行われず、ごみが散乱している」「草木が生い茂っている」などが挙げられています。

この様にしないための管理をする必要があります。そのためには、最低、月1回〜2回は現地の確認と清掃、除草などが必要ですね。

近所にある空き家ならば、自分自身で管理を行うことも可能かと思いますが、遠方に住んでいる場合は、まず難しいと思います。外注業者を利用するなど、新たな出費が必要かもしれません。

もしくは、売却、処分を考える良い機会かも分かりませんね。

いずれにしましても、空き家を放置をすることは、自分自身の不利益になるのは間違い無さそうです。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲

空き家問題へのアプローチ

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、実家の空き家が“昭和の負の遺産”になるボーダーラインについて書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2023年12月5日（火）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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「クレヨンしんちゃん」「サザエさん」の家はセーフで「ちびまる子ちゃん」の家はアウト…実家の空き家が“昭和の負の遺産”になるボーダーライン

2018年に総務省が発表した調査によると、全国に約840万軒もの空き家があるのだという。高齢化社会が加速する日本で、団塊世代の相続が進み、空き家が急増しているらしい。現在、“昭和の負の遺産”と言われ問題視されている「空き家問題」について、不動産評論家の牧野知弘氏に聞いた。

“昭和の負の遺産”とも言われる現在の空き家問題、そもそも何がネックなのか
空き家調査が開始された1960年代から、空き家率は増加の一途をたどるばかり。いまや7軒に1軒は空き家という実態があり、持ち家率が高い団塊世代が75歳以上の後期高齢者になる2025年以降、さらに急増する恐れがある。

ただ、そもそも空き家であることは何が問題なのだろうか。

「空き家問題には大きく分けて3つの問題があります。1つ目は建物の老朽化による景観の悪化や、草木の繁茂によることによりハクビシンや害虫などが住み着くといった住環境の問題。

2つ目は台風やゲリラ豪雨、地震などの自然災害による建物倒壊など、災害時のリスクが高まる問題。

3つ目は不法投棄や不法侵入、敷地内の設備や物品の盗難といった被害に合う治安の問題。空き家に放火するというような事件もあり、犯罪の温床となってしまう可能性が高い。

このように長らく放置されている家は景観・環境・災害・犯罪など、さまざまな問題を引き起こす要因となってしまうのです」（不動産評論家・牧野知弘氏、以下「」内コメントは同）

〜以下略〜

https://news.yahoo.co.jp/articles/ba3ae2d2510ca4d70047cc380265cd1bfc95a20e

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「クレヨンしんちゃん」「サザエさん」「ちびまる子ちゃん」など、多くの方が見たことがあるアニメの中の家を仮に査定してみるというのは、面白い試みだと思いました。

特に「サザエさん」の家は、世田谷区の桜新町駅から徒歩5分というかなりの好立地であることから、建物を解体して更地にしたとしても、かなりの資産価値があるということでした。仮定の話ですが、とても興味深かったです。

ただ、本ニュース記事の最後にも書かれている通り、地方や郊外の不動産は今後価値が上昇する見込みはほとんどないというのは真実だと思います。

人口減少社会で特に地方は利用も処分もできない空き家が増えると思います。

空き家問題は、今後、大きな社会問題になると思いますが、実際に相続などがあり、自分が所有者になってしまったりするまでは、真剣に考えていない方も多いのではないでしょうか。

今回のニュース記事の様に、多くの方が興味を持てる様な内容は、空き家問題について多くの人に知ってもらう良い機会になるのではないでしょうか。

そして、興味を持ってくれる方を増やすことが「空き家問題」の解決の第一歩となるのではないでしょうか。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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不動産取引でのトラブル回避のポイント

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SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、不動産トラブルについて書かれた書籍を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。

本書は、僕自身も普段の業務で陥る可能性があるトラブル事例を細かく、そして分かりやすく解説していただいています。

不動産取引におけるトラブルは、調査不足とヒアリング不足が主な原因となることがあります。

不動産の調査不足は、取引後に予測できない問題が発生する典型的な原因です。物件の状態や周辺環境、法的な制約などを事前に確認せずに進めると、後悔することも少なくありません。例えば、建物の構造的な問題や土地利用制限などが不明瞭であれば、トラブルの原因になります。

また、お客様からの希望条件や用途に関する情報の聞き取りが不足していると、契約後になってお客様の希望に物件が適していないことが明らかになることもあり、それがキャンセルや解約の原因になることもあります。

不動産トラブルの回避には、細かい調査とヒアリングに対する意識の向上が欠かせません。業界の変化や法的な規制の変更にも注意を払い、お客様とのコミュニケーションを深めることで、円滑な取引が可能となります。

以上のポイントを心掛け、不動産取引のプロセス全体を慎重に進めることで、トラブルを未然に防ぐことができると思います。

不動産業界においては、信頼と透明性が持続可能な取引の鍵となるのではないでしょうか。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲

将来を考えれば、共用部分の管理や清掃が行き届いた物件を選びましょう

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、中古マンションの内見で重要なことについて書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2023年11月22日（水）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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不動産のプロが断言！ 中古マンションの内見で“絶対に”見るべきポイント

『家を買う！ 建てる！ 幸せになる住まいを学ぶプロジェクト』のテーマ「タワー？ 中古リノベ？ マンション派に必要な知識」から、4つの記事に分けてレポート。今回は〝内見で絶対に見るべきポイント〟について解説します。

中古物件でまず見るべきは、中身よりも外回り

講師は引き続き、さくら事務所会長で不動産コンサルタントの長嶋修先生と、さくら事務所代表の大西倫加先生です。

価格の高騰に加え、新築マンションの建築数が減っていることから、注目されている中古マンション。内見で見るべきポイントを教えてください。

長嶋「皆さん、内見というとお部屋を見に行くというイメージだと思いますが、まず見ていただきたいのは外回りを含めた共用部分。今どきのマンションはタイル貼りが多いのですが、よく見るとタイルが落ちていたりします。

私たちは専門家なので触ったりして調べるのですが、日当たりがいいと目で見てもタイルが浮いているのが分かります。貼ったものはいつか剥がれてしまうわけで、築10年で3％ぐらいが剥がれてしまうものなのですが、剝がれすぎていないか、きちんと修繕されているかが重要です」

大西「タイル貼りの外壁については、築10年よりも前の物件は気をつけたほうがいいですね。施工の方法も年々進化して、マニュアルが改訂されたりしているのですが、築10年を超える物件は確かに剝がれやすく、しっかり原因を究明して修繕しないと今後もお金がかかり続けてしまいますから。

あと、建物に関していえば、雨の日の翌日に見に行くのもおすすめです。水はけが悪くて、水が残っている場所があたっり、水漏れしているような箇所があると、建物を傷めるので劣化が早く、これも修繕費が余計にかかってしまいます」

長嶋「2つ目は、ゴミ置き場や駐車場、駐輪場、掲示板といった共用部分が整理整頓されているかどうか。例えば、これらが乱雑になっていたり、掲示板に1年くらい前のお知らせがまだ貼ってあったりという状況だとすると、マンションの管理組合の運営も雑なんだろうなと推測できますし、住民もそれを容認しているということはその程度かとなりますよね」

大西「内見のときでなくてもいいので、理事会、管理組合の集会の議事録や管理規約、あと長期修繕計画は、ぜひ取り寄せて目を通していただきたいです」

〜以下略〜

https://news.yahoo.co.jp/articles/3f0f456fb01b2346bdcb48102f4fd550b0f5dbd3

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確かに築年数が古い物件になりますと、お部屋の中はピカピカにリフォームされていても、建物自体のエントランスや駐車場、ゴミ置き場や階段・通路などの清掃や管理が行き届いていない様に見受けられる物件もあります。

そして、中古分譲マンションの購入を検討する際、共用部分の管理状況を確認することは非常に重要です。これは、住民全体の生活の質や不動産の資産価値に直結するからです。

まず、共用部分は住民全体が利用するエリアであり、その管理状況が住み心地に大きな影響を与えます。例えば、共用施設や設備が適切に維持されている場合、住人は安心してこれらを利用でき、快適な生活をおくることができます。逆に、共用部分が適切に管理されていないと、施設や設備の劣化が進み、住環境が悪化する可能性があります。

また、共用部分の管理状況は不動産の資産価値にも影響を与えます。適切な管理が行われている場合、マンション全体の美観が保たれ、将来的な査定や売却時に有利になります。逆に、共用部分が不適切に管理されていると、建物の劣化が進み、資産価値が低下する可能性があります。

何よりも、共用部分の管理は住民コミュニティ全体の協力と意識の問題でもあります。きちんとした管理が行われることで、住民同士のトラブルや紛争を防ぎ、良好なコミュニケーションが生まれます。これは、安心して過ごせるコミュニティを築く上で非常に重要です。

したがって、分譲マンションの購入を検討する際には、共用部分の管理状況を細かく確認することが重要です。これによって、将来的な住み心地や資産価値の維持向上につながり、より快適にお住まいすることができるでしょう。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲

実家の空き家化、解決策の第一選択は〝売却

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、実家が空き家になった際の解決策について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2023年11月14日（火）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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実家が空き家になってかなりの年数が経過しています。何とかしたいのですが、どんな解決策がありますか？

空き家になってしまった実家の管理は、多くの人が頭を悩ませている問題です。「親が施設に入った」「親が亡くなった」などの理由で住む人がいない状態が続くと、時間がたつにつれ風雨にさらされ、老朽化が進んでいきます。さらには固定資産税がかかったり、資産価値が下がったりといった問題もあり、早めに手を打ちたいものです。

本記事では、実家の空き家問題の解決策を解説します。実家をどうするか、一歩踏み出すための具体的な方法を考えていきましょう。
空き家になった実家の活用方法
実家を空き家にしておくと、多くのリスクが伴います。放置された家は老朽化が進み、近隣の景観を損なうだけでなく、火災や犯罪の原因ともなりかねません。

本項では、空き家になっている実家を有効活用するための方法をいくつかご紹介します。買い手を探す方法から、リノベーションや空き家バンクの活用、解体まで、実家の状況や所有者の意向に合わせた解決策をみつけましょう。

■買い手を探す　

空き家は放置されるほど資産価値が下がってしまうため、適切なタイミングで売却をすることが重要です。まずは、不動産業者へ相談して買い手を探してみましょう。

相続から3年以内なら「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」または「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が受けられる可能性もあります。買い手をみつけることで、空き家になった実家の管理に頭を悩ませることもなくなるでしょう。

〜以下略〜

https://news.yahoo.co.jp/articles/76ed1a63568284cd7e027e14268b1a880eba4dce

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実家の空き家問題は、毎日の様にニュース記事になっており、本当に深刻なんだなぁと感じます。都市部や住宅の需要が多いエリアは別として、地方の実家が空き家になった場合は、僕としては、まずは売却をお勧めしたいと思います。

賃貸として貸せないか？リフォームすれば誰か住んでくれるのでは？解体して更地にすれば、駐車場として使えないか？など、不動産には有効活用の方法がいくつかあるものの、売却以外の方法は、何かをする時にまずお金が掛かります。

売却する際も不動産会社への仲介手数料などが掛かりますが、必要になるのは売却が完了してからですので、先にお金が必要になるわけではありません。

買取専門業者に売却する場合は、売却価格が近隣相場より安くなる傾向にありますが、仲介手数料が掛からなかったり、契約不適合責任を負わなくて良かったりとメリットも多々あります。

あれこれ活用方法で悩んでいるうちに建物はどんどん傷みます。

私見になりますが、実家の空き家問題に関しては、売却を第一選択として考えられてはいかがでしょうか。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いします🤲