将来を考えれば、共用部分の管理や清掃が行き届いた物件を選びましょう

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、中古マンションの内見で重要なことについて書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2023年11月22日（水）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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不動産のプロが断言！ 中古マンションの内見で“絶対に”見るべきポイント

『家を買う！ 建てる！ 幸せになる住まいを学ぶプロジェクト』のテーマ「タワー？ 中古リノベ？ マンション派に必要な知識」から、4つの記事に分けてレポート。今回は〝内見で絶対に見るべきポイント〟について解説します。

中古物件でまず見るべきは、中身よりも外回り

講師は引き続き、さくら事務所会長で不動産コンサルタントの長嶋修先生と、さくら事務所代表の大西倫加先生です。

価格の高騰に加え、新築マンションの建築数が減っていることから、注目されている中古マンション。内見で見るべきポイントを教えてください。

長嶋「皆さん、内見というとお部屋を見に行くというイメージだと思いますが、まず見ていただきたいのは外回りを含めた共用部分。今どきのマンションはタイル貼りが多いのですが、よく見るとタイルが落ちていたりします。

私たちは専門家なので触ったりして調べるのですが、日当たりがいいと目で見てもタイルが浮いているのが分かります。貼ったものはいつか剥がれてしまうわけで、築10年で3％ぐらいが剥がれてしまうものなのですが、剝がれすぎていないか、きちんと修繕されているかが重要です」

大西「タイル貼りの外壁については、築10年よりも前の物件は気をつけたほうがいいですね。施工の方法も年々進化して、マニュアルが改訂されたりしているのですが、築10年を超える物件は確かに剝がれやすく、しっかり原因を究明して修繕しないと今後もお金がかかり続けてしまいますから。

あと、建物に関していえば、雨の日の翌日に見に行くのもおすすめです。水はけが悪くて、水が残っている場所があたっり、水漏れしているような箇所があると、建物を傷めるので劣化が早く、これも修繕費が余計にかかってしまいます」

長嶋「2つ目は、ゴミ置き場や駐車場、駐輪場、掲示板といった共用部分が整理整頓されているかどうか。例えば、これらが乱雑になっていたり、掲示板に1年くらい前のお知らせがまだ貼ってあったりという状況だとすると、マンションの管理組合の運営も雑なんだろうなと推測できますし、住民もそれを容認しているということはその程度かとなりますよね」

大西「内見のときでなくてもいいので、理事会、管理組合の集会の議事録や管理規約、あと長期修繕計画は、ぜひ取り寄せて目を通していただきたいです」

〜以下略〜

https://news.yahoo.co.jp/articles/3f0f456fb01b2346bdcb48102f4fd550b0f5dbd3

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確かに築年数が古い物件になりますと、お部屋の中はピカピカにリフォームされていても、建物自体のエントランスや駐車場、ゴミ置き場や階段・通路などの清掃や管理が行き届いていない様に見受けられる物件もあります。

そして、中古分譲マンションの購入を検討する際、共用部分の管理状況を確認することは非常に重要です。これは、住民全体の生活の質や不動産の資産価値に直結するからです。

まず、共用部分は住民全体が利用するエリアであり、その管理状況が住み心地に大きな影響を与えます。例えば、共用施設や設備が適切に維持されている場合、住人は安心してこれらを利用でき、快適な生活をおくることができます。逆に、共用部分が適切に管理されていないと、施設や設備の劣化が進み、住環境が悪化する可能性があります。

また、共用部分の管理状況は不動産の資産価値にも影響を与えます。適切な管理が行われている場合、マンション全体の美観が保たれ、将来的な査定や売却時に有利になります。逆に、共用部分が不適切に管理されていると、建物の劣化が進み、資産価値が低下する可能性があります。

何よりも、共用部分の管理は住民コミュニティ全体の協力と意識の問題でもあります。きちんとした管理が行われることで、住民同士のトラブルや紛争を防ぎ、良好なコミュニケーションが生まれます。これは、安心して過ごせるコミュニティを築く上で非常に重要です。

したがって、分譲マンションの購入を検討する際には、共用部分の管理状況を細かく確認することが重要です。これによって、将来的な住み心地や資産価値の維持向上につながり、より快適にお住まいすることができるでしょう。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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実家の空き家化、解決策の第一選択は〝売却

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、実家が空き家になった際の解決策について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2023年11月14日（火）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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実家が空き家になってかなりの年数が経過しています。何とかしたいのですが、どんな解決策がありますか？

空き家になってしまった実家の管理は、多くの人が頭を悩ませている問題です。「親が施設に入った」「親が亡くなった」などの理由で住む人がいない状態が続くと、時間がたつにつれ風雨にさらされ、老朽化が進んでいきます。さらには固定資産税がかかったり、資産価値が下がったりといった問題もあり、早めに手を打ちたいものです。

本記事では、実家の空き家問題の解決策を解説します。実家をどうするか、一歩踏み出すための具体的な方法を考えていきましょう。
空き家になった実家の活用方法
実家を空き家にしておくと、多くのリスクが伴います。放置された家は老朽化が進み、近隣の景観を損なうだけでなく、火災や犯罪の原因ともなりかねません。

本項では、空き家になっている実家を有効活用するための方法をいくつかご紹介します。買い手を探す方法から、リノベーションや空き家バンクの活用、解体まで、実家の状況や所有者の意向に合わせた解決策をみつけましょう。

■買い手を探す　

空き家は放置されるほど資産価値が下がってしまうため、適切なタイミングで売却をすることが重要です。まずは、不動産業者へ相談して買い手を探してみましょう。

相続から3年以内なら「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」または「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が受けられる可能性もあります。買い手をみつけることで、空き家になった実家の管理に頭を悩ませることもなくなるでしょう。

〜以下略〜

https://news.yahoo.co.jp/articles/76ed1a63568284cd7e027e14268b1a880eba4dce

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実家の空き家問題は、毎日の様にニュース記事になっており、本当に深刻なんだなぁと感じます。都市部や住宅の需要が多いエリアは別として、地方の実家が空き家になった場合は、僕としては、まずは売却をお勧めしたいと思います。

賃貸として貸せないか？リフォームすれば誰か住んでくれるのでは？解体して更地にすれば、駐車場として使えないか？など、不動産には有効活用の方法がいくつかあるものの、売却以外の方法は、何かをする時にまずお金が掛かります。

売却する際も不動産会社への仲介手数料などが掛かりますが、必要になるのは売却が完了してからですので、先にお金が必要になるわけではありません。

買取専門業者に売却する場合は、売却価格が近隣相場より安くなる傾向にありますが、仲介手数料が掛からなかったり、契約不適合責任を負わなくて良かったりとメリットも多々あります。

あれこれ活用方法で悩んでいるうちに建物はどんどん傷みます。

私見になりますが、実家の空き家問題に関しては、売却を第一選択として考えられてはいかがでしょうか。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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値下げが必要な時もありますが、お互い様の心が必要

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SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、「マンション売却に関する実態調査」の結果について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2023年11月9日（木）付、株式会社不動産流通研究所の不動産ニュースより引用させて頂きました。

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M売却、売り出し・成約価格乖離率は－4.5％

不動産情報サービスのアットホーム（株）は9日、「マンション売却に関する実態調査」の結果を発表した。2018年7月以降、住み替えのために国内のマンションを売却したことのある30～69歳の男女409名（男性320名、女性89名）を対象に8月22～23日にインターネットでアンケート調査した。

売却理由（債務整理や相続資産の整理を除く）について聞いたところ、「住む場所を変えたかったから」（22.7％）が最も多く、次いで「一戸建てに住み替えたかったから」（21.5％）となり、それぞれ2割を超えた。3位は「家族構成が変わったから」（16.9％）だった。

〜中略〜

　「売出・成約価格の乖離率」［（成約価格－売出価格）÷売出価格×100］を調べたところ、平均－4.5％という結果に。プラスに転じているケースは少なく、値下げ等をしながら売却したことがうかがえる結果となった。また、売却までにかかった期間別にみると、おおむね期間が長くなるにつれて乖離率も大きくなる傾向が見られた。

https://www.re-port.net/article/news/0000074161/

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不動産会社は、査定価格や売主の売却希望価格によって、売出価格を決めて広告・宣伝を行いますが、よほど他に同じような物件がない場合は別として、購入を検討される方からの価格の値下げ交渉はよくあります。

購入希望者にとっては、できるれば安く購入したいと思うのも当然のことです。

この交渉がうまくまとまるかどうかで、売買に関わる全ての人の満足度が変わります。

価格交渉のコツは、まず相手の立場を理解することです。売主は高く売りたいと考える一方で、買主はできるだけ安く購入したいと希望します。そのため、互いの意向を把握し合うことが重要です。

まず初めに、相手の気持ちや要望を尊重し、建設的なコミュニケーションをとることが大切です。お互いが納得できる価格を見つけるためには、双方が譲歩することも必要です。

次に、客観的な事実や市場動向に基づいて価格交渉を行うことが必要です。希望価格を裏付ける具体的なデータや比較対象を提示し、交渉の根拠を示すことで、説得力が増します。

最後に、ウィンウィンの状況を目指すことが大事ですね。争いではなく協力し合い、お互いにとって満足できる合意を見つけることが成功の鍵だと思います。長期的な関係を築く視点で考えて交渉できれば、双方にとって良い結果になるのではないでしょうか。

仲介会社は、売主にも買主にも満足の行く取引を目指さなければいけません。中立の立場で、双方が納得できる交渉ができるようにしたいものです。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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不動産売買契約書を紛失されている方は以外と多い

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SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、不動産の譲渡所得税などについて書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2023年11月4日（土）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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税務署が厳しくチェックする「不動産トラブル」、知らないと大損する話

〜中略〜

●　不動産の購入価額がわからなくなった場合 　皆さんは、ご両親が現在住んでいる不動産を、ご両親がいくらで購入したか、おわかりになりますか？ 「なんとなくはわかりますが、正確にはちょっと……」という方がほとんどだと思います。

　ただ、故人が購入した金額がわからないと、譲渡所得の計算ができません。その場合、非常につらいルールが適用されます。

そのルールの名は、5％ルール。これは、購入金額がわからなくなってしまった場合には、「売った金額の5％を購入金額とみなして譲渡所得の計算をしなければいけない」というルールです。 　

　・父から相続した不動産が1億円で売却できた

・しかし、父がいくらでこの不動産を買ったのかは完全にわからない 　

　この場合、売却した金額1億円の5％にあたる500万円が購入金額と扱われます。その結果、1億円から500万円を引いた9500万円が譲渡所得になり、ここに20.315％の税金がかかりますので、2000万円弱の税金を払わなければいけません！

　「父はそんな安い金額で買ったはずはない」という声が聞こえてきそうですが、残念ながら国が定めたルールですので仕方ありません。 　

購入時の契約書などが残っていれば過去に購入したときの金額がわかるのですが、捨ててしまうと金額を明確にすることはなかなかできません。

https://news.yahoo.co.jp/articles/e36ebe043ff1772930ebe8f71f384ebfedf0765c

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一般的に、不動産を購入する時には売却することや相続することまで考える方は少ないかと思います。

そして、1年や2年前のことであれば、書類をどこに保管したか覚えていると思います。

ただ、20年、30年と経過した後に売却や相続の話題になった時に、当時購入した時の売買契約書や建築図面などの保管場所を覚えている人は珍しく、場合によってはもう処分してしまわれている方もいらっしゃいます。

親やもっと先代の方が購入した不動産になりますと、権利証が見つかったという方はまだましで、権利証さえどこに行ったかわからないという方もおられるのが現実です。

不動産会社の立場から言いますと、購入当時の契約書や建築図面などは、物件を売却する場合にはすごく役に立ちます。

譲渡所得税に関しましては、現在自分がお住まいになられているなど居住用の財産を売られる場合などは、3,000万円の特別控除が受けられたりしますが、確定申告を行う時に不安があったりご不明な点がある場合は、税理士の先生にご相談された方が良いですね。

いずれにしましても、相続のことを考えますと、この様な書類や預金通帳、生命保険の書類など、自分の資産に関するものは、どこにあるのか事前に家族にお伝えしておくと、遺された家族が困ることもないのではないでしょうか。

不要なものは無くして、必要なものは決まった場所に保管しておくことが大切ですね。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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「持ち家信仰」と空き家増加

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SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、都道府県別の「持ち家率」や「空き家率」について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2023年10月23日（月）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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「賃貸か、持ち家か？」…都道府県「持ち家率ランキング」で露呈する地域差

人口減少・地方の過疎化が問題視される昨今。「持ち家率」「空き家率」を見れば、また新たな様相が明らかになっています。

日本全国「持ち家率ランキング」トップは秋田県だが
賃貸か、持ち家か。

「家賃なんてもったいない。資産として家を所有したほうがいい」「税金を払いたくない。賃貸のほうが自由度も高い」……などなど。賃貸 vs 持ち家論争は、いつの時代も会話の種になるものです。

いずれの選択肢にしろ、メリット、デメリットは必ず発生します。とはいえ「憧れのマイホーム」という言葉があるように、持ち家への信仰は強いもの。本記事では、持ち家率について、都道府県別に見ていきましょう。

■都道府県別「持ち家率」

総務省『住宅・土地統計調査』（平成30年）によると、持ち家率がもっとも高いのは1位「秋田県」77.3％。2位「富山県」76.8％、3位「山形県」74.9％と続きます。北陸及び中部地方・日本海沿岸地域の持ち家率が、極めて高いことが明らかになりました。

〜中略〜

日本で「空き家」が急増の恐ろしい事態
実際のところ、空き家問題は深刻化の一途を辿っています。同調査より都道府県別の空き家の状況をみると、総住宅数において、空き家の割合がもっとも高くなったのは、山梨県「21.3％」。和歌山県「20.3％」、長野県「19.6％」、徳島県「19.6％」と続きます。20％を超えたのは2県。5軒に1軒が空き家というわけです。

〜中略〜

なお、もっとも空き家の少なかった県は、埼玉県「10.2％」。沖縄県「10.4％」、東京都「10.6％」、神奈川県「10.8％」と続きます。10％にとどまったのは上記のたった4都県でした。

憧れのマイホーム。お金から形を変えた資産は、何らかの方法を以て精算しなければならないものです。人生100年時代、ピカピカのマイホームの行く末も、熟慮する必要があります。

https://news.yahoo.co.jp/articles/4cdfa9eb0efeb662b20cc0f2511101f74f68df53

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上記の統計調査結果を見させていただいて、いまだに日本は「持ち家信仰」が根強いんだなぁと感じました。

「持ち家信仰」と空き家の増加について、書かせていただきます。

「持ち家信仰」とは、日本の文化や経済状況に根ざした住宅に関する価値観の一つです。これは、多くの日本人が住宅を賃貸ではなく所有することを好む傾向があり、家を持つことが安定感や社会的な地位を象徴することから生まれています。この信仰により、住宅所有率が高い一方、賃貸市場が比較的小規模であるという特徴があります。

一方で、この「持ち家信仰」にはいくつかの課題が浮かび上がっています。それが、空き家の増加です。空き家は、所有者が住まないままになっている住宅です。多くは老朽化や相続に関連しています。この問題は、都市部や地方のあらゆる場所で見受けられ、地域コミュニティや景観に悪影響を及ぼすことがあります。

「持ち家信仰」が強いことにより、住宅所有者は、住宅を手放すことに抵抗感を持つことがあり、空き家の解消が難しい場合があります。一方で、若い世代は住宅購入の負担が大きいため、賃貸市場に依存せざるを得ない場合が増えています。

政府や自治体は、この問題に対処するための様々な取り組みを行っています。これには、空き家の再利用促進策や相続税の改革、賃貸市場の活性化などが含まれます。また、在宅ワークの増加に伴い、都市部から地方への移住を促進するプログラムも存在しています。

「持ち家信仰」は日本の住宅市場に深く根付いた文化であり、その背後には多くの価値観や経済的要因が絡んでいます。一方で、空き家の増加は社会問題として取り組む必要があり、持続可能な住宅市場を構築するためには、バランスを取りつつ解決策を模索する必要があるのではないでしょうか。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いします🤲

不動産情報収集は、デジタルだけでなくアナログ的な活動も重要

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、住宅購入時の情報収集について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2023年10月19日（木）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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住宅購入は情報収集が必須！ プロに聞いた「より早く、より良い情報」の取り方

今回は不動産コンサルタント・長谷川 高さんを講師に招いた「絶対に損をしたくない！　価値ある住まいの選び方」から〝より早く、より良い情報の取り方〟についてレポートします。

1つとして同じものはないと言われる不動産。価値ある物件をみつけるための有効な情報収集の方法はりますか？

「ひと昔前は新聞に折り込み広告を打つのが一般的だったんですが、それでは今はあまり売れないらしいんですよね。不動産もネットの時代で、例えばSUUMOとかホームズとかに登録する。また、ディベロッパーの友の会に入るのも非常に有効だと思います。不動産を上手に買うには、いろんな物件を見て相場観を身に着けること。あとは、原始的な方法ですが地元の不動産業者を訪問することも有効です」

〜中略〜

最後に、不動産業者と上手くつきあうコツを教えてください。
より早く、より良い情報のとり方
＜自分に合う不動産業者を見つけ、うまく付き合う方法＞

①紳士的に対応する

→返事は早く、断りの返事ほど急ぐ

②自分には変える資力があることを示す。（ローン審査を通しておけば◎）

③センスと知識のある営業マンを探し当てる姿勢で人を見る

④NOなモノにははっきりNOを言う

「何かへつらう必要もないし、ましてやトラヤの羊羹を持って行く必要はないんですが、不動産業者もお客さんを選んでいるということを頭に入れておいてください。例えば、情報をもらったら、断るのなら必ずちゃんと断る。国立に住みたいと言っているのに、違う場所の物件を持ってきたときでも、面倒くさがらずに返信しておいたほうがいいですし、そのキャッチボールで、この人は本気なんだなと伝わるわけです。

〜以下略〜

https://news.yahoo.co.jp/articles/fdf739a34a4ec9b1c1318bfe769bc8c4feda07a3

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不動産情報を集める過程で、現在ではインターネット検索が重要であることは間違いありませんが、直接不動産会社を訪れることにも多くのメリットがあります。

まず、不動産会社への訪問によって、物件情報の裏付けとなる現地の実態を把握できます。インターネット上の情報は信頼性が限定され、実際の状況を確認しないと誤解を招くことがあります。不動産会社を訪れることで、物件の状態や周辺環境を直接確認でき、信頼性の高い情報を得られます。

さらに、不動産会社は地元の市場に精通していますので、エリア特有の専門的な知識を持っています。予算や希望条件に合った物件を効率的に見つける手助けをしてくれるほか、価格交渉や契約のアドバイスも行ってくれます。

また、不動産会社を訪問することで、物件を実際に見学することもできます。写真や説明文だけではわからない詳細な情報を把握でき、物件選びの判断材料になります。

不動産の取引には法的な側面も含まれますが、不動産会社はそれらに対するアドバイスも行なっています。契約手続きをサポートしてくれますので、トラブルを未然に防ぐことに繋がります。

インターネット情報は有益ですが、不動産会社を訪問することは、より確かな情報収集と、安心・安全な不動産取引のために不可欠だと思います。物件探しや取引の過程で専門的なサポートが受けられるため、訪問してみる価値はあるのではないでしょうか。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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中古購入ならマンションよりも戸建ての方が買いやすい価格…⁇

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、既存（中古）マンションの成約価格の推移などについて書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2023年10月10日（火）付、株式会社不動産流通研究所の不動産ニュースより引用させて頂きました。

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既存マンション成約価格、40ヵ月連続上昇

（公財）不動産流通推進センターは10日、全国の指定流通機構における2023年9月の既存住宅の成約動向を発表した。

　既存マンションの成約価格は3,657万円（前年同月比5.54％上昇）、1平方メートル単価は55万1,600円（同5.73％上昇）と、いずれも40ヵ月連続の上昇となった。専有面積は67.15平方メートル（同0.25％減）で、3ヵ月連続のマイナス。築年数は24.80年（同2.48％上昇）と反転上昇となった。成約件数は5,987件（同3.47％増）と増加に転じた。

既存戸建住宅の成約価格は2,640万円（同0.90％下落）と、6ヵ月連続で下落。建物面積は113.11平方メートル（同0.60％減）と2ヵ月連続でマイナスとなった。土地面積は208.93平方メートル（同0.92％増）と3カ月連続で増加。築年数は26.70年（同2.85％上昇）と、20ヵ月連続で上昇した。成約件数は3,568件（同5.66％増）と5ヵ月連続のプラスとなった。

https://www.re-port.net/article/news/0000073893/

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上記のニュース記事を読ませていただきますと、中古住宅を購入するなら、マンションより戸建ての方が価格的には買いやすくなっているのかなぁと感じました。

マンションの成約価格が40ヶ月連続で上昇しているのに比べますと、戸建ては若干ですが、成約価格が落ち着いて来ている様にも思います。

築年数的に、平均が26年くらいなら、ある程度リフォームすれば充分住める家だと思いますので、価格だけで考えますと、戸建ての方がお買い得の様な気持ちになります。

人それぞれ好みがありますので、どちらが良いとは言い切れませんが、マンション価格は上がりすぎている様な気がします。

首都圏では、新築マンション価格が、一般の会社員では手が届かないくらいまで上昇していることもあり、中古の需要が高まっているのは間違いないと思いますが、中古でもこれだけ価格が上昇して来ますと、買いたくても買えないから諦めるという方が増えると思います。

ただし、ずっと上がり続ける訳ではないと思います。（あくまでも個人的な予想ですが…）売り時、買い時、を考えるにあたっては、定期的に価格の推移を見ていくことが大切ですね。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いします🤲