自宅の売却を検討する際に気をつけるべき事

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です！

本日は、自宅売却を検討するタイミングと注意点について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2023年4月13日（木）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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自宅を売却するなら早い方がいい　検討すべきタイミングは「子供が巣立ったとき」

　近年、リモートワークの普及や生活環境の多様化を背景に、地方移住や二拠点生活のための家を求める人が増えている。塩漬け状態の家があったり、引っ越しを考えている場合、売りに出すのも手だ。

〜中略〜

「家を売りやすくするためにお風呂やトイレなどを大規模に工事するリノベーションを行う人がいますが、それは悪手。お金をかけたのに家が売れなかったら悲惨です。不動産は“すぐに売れない”リスクと常に隣り合わせ。利益が出るかわからないものにお金をかけるのは避けた方がいい」

自宅を手放すときは、引っ越しにも住み替えにもお金がかかる。そうしたコストや、ダウンサイジング後の生活費を見据えて売却を判断したい。ファイナンシャルプランナーの森田悦子さんは「余裕を持った売却」を呼びかける。

〜以下略〜
https://news.yahoo.co.jp/articles/fe87dff18ca92d2e3835a965e21b47cf09ecf19f
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人生100年時代と言われる中、今後は、若い頃に購入した自宅を老後に住み替えなどの理由で、売却検討される方も増えるのではないでしょうか。

ただし、自宅を売却する際には、以下のようなリスクが考えられます。

◯市場価格の変動リスク：市場価格の変動により、思ったような価格で売却できない可能性があります。
（価格が安くなってしまうだけではなく、売却までに長期間掛かる事も…）

◯売却後の居住先問題：売却後に居住先が確保できず、一時的に賃貸住宅などで、住む場所を探す必要がある場合があります。

◯売却時の諸費用や税金の負担：売却に伴い仲介手数料や各種税金が掛かる場合があるため、売却前にしっかりと計算しておく必要があります。

◯売却後のトラブルリスク：重要事項説明書や売買契約書の内容を確認せずに売却してしまうと、後々、買主とトラブルが起きる可能性があります。契約書などの内容をしっかりと確認しておくことが大切です。

ちなみに僕の自宅も、家族が4人の時に建てましたが、確かに「子供が巣立ったとき」には、夫婦2人には広すぎるかも知れません。

将来、『売却するかも知れない』という事も考えておく必要がありますね。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いします！

家を購入する際〝離婚〟のリスクまでは考えられない…⁇

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です！

本日は、住宅ローンと離婚の関係について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2023年4月4日（火）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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最も多い持ち家のローンの組み方は「夫単独」？ 「夫婦ペアローン」？ 離婚時の対応はどうする？

結婚を期に住宅を購入し、その際に住宅ローンを組む家庭は多いもの。しかし住宅ローンの組み方によっては、離婚時に問題が生じる可能性があるため、仕組みやリスクをよく理解しておく必要があります。

本記事ではアンケート調査に基づく離婚経験者の住宅ローンの組み方や、持ち家の扱い方を紹介した上で、ペアローンを組む際のリスクについて解説します。

〜中略〜

まとめ

住宅ローンを組んでいるご家庭の場合、その組み方によっては離婚時の扱いが難しくなる場合があります。特にペアローンを組む際は、離婚時のリスクや注意点をふまえて検討することをおすすめします。

これから住宅ローンを組む方にとっては、離婚時のことなど考えたくないかもしれませんが、今回紹介した離婚時の対応や注意点を頭の片隅におきつつ、住宅ローンの組み方を検討しましょう。

出典
全国不動産売却安心取引協会 「住宅ローンと持ち家」についての調査（おうち売却の達人調べ）（PR TIMES）

執筆者 : FINANCIAL FIELD編集部

https://news.yahoo.co.jp/articles/84f84fa2f3322bd9cb1e70955b5d79084260a823
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自宅の売却理由をお聞きする中で、相続と離婚はかなり多い様に感じます。

離婚の際の売却で一番困るのは、築浅の物件でも売却査定価格よりローン残高のほうが大きくなるオーバーローンの状態になり易いという点です。

早期の売却を希望された場合は、なかなか高く売るのは難しいものです。

もう一点が、夫や妻の単独名義であれば、購入希望者から何か購入条件を提示された際の意思決定もスムーズに行くものですが、共有名義の物件であれば、話がまとまり難いという事があります。

相続の案件でも共有者が多いと、売却についての話し合いがまとまり難いものですが、離婚でも同様の事が言えます。

結婚やお子様の成長に合わせて家を購入しようと考える方は多いものですが、さすがにその時に〝離婚〟のリスクは考え難いものです。

ただ、築浅物件でも割高で売却する事が難しい点と不動産を共有で所有する事には、デメリットがあるという点は、重々承知の上で、住宅購入や住宅ローンの検討をされるべきだと思いました。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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木造住宅、メンテナンス次第では、80〜100年住める…⁈

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です！

本日は、木造住宅の耐用年数について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2023年3月29日（水）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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木造住宅の耐用年数とは？評価・減価償却・査定への影響も解説

住宅の耐用年数とは住宅を使用できる年数のことです。一般的には法定耐用年数のことを意味しますが、判断基準の違いによって、ほかにも物理的耐用年数・経済的耐用年数・期待耐用年数というものがあります。以下において各々の耐用年数について解説していきます。なお、住宅の耐用年数は実際の寿命とは異なるものです。

〜中略〜

まとめ：耐用年数を理解し、評価・減価償却・査定を有利に進めましょう！
一般的に「木造住宅の耐用年数は22年」といわれますが、これは国土交通省の定めた法定耐用年数をさし、減価償却率を計算するために法的に決めた耐用年数にすぎません。実際の木造住宅は、リフォームなどでメンテナンスすれば80〜100年住めます。 また、木造住宅の耐用年数は、住宅ローン時の評価・減価償却費・中古住宅売却時の査定額に影響する重要な指標です。耐用年数について正しく理解し、評価・減価償却・査定を有利に進めましょう。
https://article.yahoo.co.jp/detail/db01caedf4ff78f917230a340bf49edae6c9beac
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普段の実務でも、木造の建物の法定耐用年数が22年という事をもとに、中古住宅の『机上査定』（周辺の売り出し事例や過去の成約取引事例、公示価格などに基づいて、概算の査定価格を算出する方法）を行いますが、木造の戸建て住宅の場合は、同じ築年数でも、現地に行って、周辺環境や室内外を確認した後の査定額が数百万円も変わる事があります。

これは、現地確認した際に、土地の地形、形状、接道状況、日当たり、周辺環境などによっても左右されますが、一番の要因は、『メンテナンス』です。

本ニュース記事にも『リフォームなどでメンテナンスすれば寿命は80～100年』とありますが、確かに10〜15年毎に外壁や屋根の防水塗装工事を行なって、水回りの設備は、使えなくなる前に取替工事などを行なって行けば、それくらいの寿命なのかなぁとも思います。

ただし、昔と違って、子供や孫の世代まで同じ家で住み続けてくれるかどうかは不明です。

私見ですが、建築から30年後（60歳代）くらいを目処に、売却してマンションなどに住み替えをしようと考えた時に、そこそこ良い金額で売れる様に、日頃のメンテナンスを心掛けるのが、正解なのではないのかなぁと考えます。

いずれにしましても、20数年で、土地の価値しか無いと言われる様な状態にならない様にしたいものです。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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〝負動産〟今後は相続放棄という手段を選ぶ方が増えるかも…⁇

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です！

本日は、相続した〝負動産〟について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2023年3月24日（金）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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相続した“負動産”「フルリフォームしても借り手なし」途方に暮れる60代姉妹の嘆き

　多くの家族の相続において、遺産に占める価値が大きいのは不動産だが、実はそれが“負動産”になってしまうこともある。親から受け継ぐ不動産は、ありがたい“財産”になるはずだと信じている人は多いが、そうとは限らないのだ。

〜中略〜

　1983年に3万9000件だった国内の相続税課税件数は2019年に11万5000件と約3倍に。また相続税の課税対象に占める不動産の割合が増し、国税庁の「相続財産金額構成比」では土地、家屋を合わせた不動産が全体の4割を占める。

そうしたなかで不動産の「二極化」も進む。大都市圏のマンション価格が高騰する一方、総務省の「住宅・土地統計調査」（2018年）によると、全国の空き家は約848万戸に膨れ上がっている。
　本来は財産であるはずの不動産が、一部では重い負担となる“負動産”に姿を変えているのだ。『負動産地獄』の著者でオラガ総研代表取締役の牧野知弘氏が語る。
「少子高齢化が進む日本でかつての土地神話は終焉し、今後は価値が暴落した『負動産』を相続するケースがさらに増えるはずです。この問題を甘く考えていると、“売れない”“貸せない”“自分は住まない”という三重苦に苦しみ、相続後に税金や費用増加で首が回らなくなる恐れがあります」

〜以下略〜
https://news.yahoo.co.jp/articles/50c18d3f4c16d233bb5736a08380d5863d8da6ae
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本ニュース記事にもある通り、地方では“売れない”“貸せない”“自分は住まない”と言った空き家がたくさんあります。

とは言え、よほど条件が酷い物件でなければ、どうにもならないという事は稀です。
本記事の事例の60代の姉妹も、リフォームをしてしまう前に、物件近隣の売却や賃貸相場を調べておくべきだったと思います。

リフォームをしても貸す事も売る事も難しいと言う事が事前に分かっていれば、解体をして更地にして、売却という方法もあったのではないでしょうか。

しかしながら、相続すれば、費用負担してでも処分しないと、空き家として放置しているだけの状態になる〝負動産〟は今後必ず増えます。
そうなると、相続放棄という手段を検討される方も増えるかも分かりませんね。

ただし、相続放棄により、固定資産税などの納税義務は無くなっても、空き家の〝管理義務〟は残る場合がありますので、近隣に迷惑を掛けてしまいそうなほど劣化してしまった家に関しては、解体をしておく必要があるかも分かりません。

実家が〝負動産〟になってしまう問題は必ず増加します。

親が元気なうちに対策をしておく事をお勧め致します。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いします！

転勤時にマイホームをどうするか…⁇

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です！

本日は、「転勤とマイホーム」に関する調査結果について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2023年3月18日（土）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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売却？　賃貸に出す？　転勤時に「マイホーム」をどう扱った？　男性会社員2900人回答

春は転勤が多い季節といわれています。そんな中、不動産情報サイト「おうち売却の達人」を運営する全国不動産売却安心取引協会（大阪市淀川区）が、「転勤とマイホーム」に関する調査を実施。その結果を公表しました。

〜中略〜

　持ち家（戸建て・集合住宅）に住んでいた転勤経験者に対して、内示が出たときに住んでいた持ち家をどうしたか尋ねました。

　転勤回数が1回の人は「単身赴任」（52.4％）が最も多く、「そのまま維持（空き家に）した」（32.6％）、「売却した」（7.5％）と続きました。

一方、転勤経験が複数回の人も、最多は「単身赴任」（46.9％）、2番目に多かったのは「そのまま維持（空き家に）した」（39.9％）でしたが、3番目は「賃貸に出した（普通借家契約）」（8.5％）でした。
https://news.yahoo.co.jp/articles/8220a3a341e800f22f86425287452c1d0fb4e486
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新型コロナウイルスの影響が始まって数年経ち、当初は大企業でも転勤をされる方の数が減っていた様に感じましたが、昨年から今年にかけて、増加傾向にある様な気がします。

定期的に全国各地に転勤のある会社にお勤めの方は、マイホームを購入すべきかどうか、迷われる方も多いのではないでしょうか。

また、お子様が小学校や中学校に通われている場合は、家族でお引越しとなると、転校しないといけないという問題も出て来ますので、大変だなぁと思います。

せっかく購入をしたマイホームを空き家にするのは、非常に勿体無い気がします。
そうなると、単身赴任という選択肢が多くなるという事も仕方がないのかなぁとも感じます。

また、賃貸に出す場合は、数年経ってマイホームに戻って来れるタイミングで、まだ賃借人が住んでいるという事も考えられます。
その場合は、ご自身が別で賃貸住宅を借りなければならなくなったりするケースもあり、どうされるのか決断するのが難しいですね。

転勤で色々な都道府県での生活を楽しんでおられる方もいらっしゃるかも分かりませんが、その生活の中で、マイホームを購入するかどうかの選択は非常に難しいのではないかと思います。

幸いと言って良いかどうか分かりませんが、これまで僕が勤めてきた会社は、全国転勤がなく、地元でずっと生活が出来た為、マイホームの購入も前向きに出来ました。

コロナ禍で働き方も著しく変化しました。
今後の大企業の転勤という制度に関しても、これまでとは大きく変わるかも分かりませんね。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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早咲きの桜が咲き始めました

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です！

本日は、僕のウォーキングルートで、早咲きの桜が咲き始めていましたので、

写真を共有させて頂こうと思います。

まだ、朝晩は寒く、上着が必要ですが、日中晴れると暑くて汗をかいてしまいます。

桜の花を見ますと、いよいよ春という感じですね。

年度末で忙しいですが、春は、なぜかワクワクします。

満開になるのが楽しみです。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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「管理不全空家等」に指定されない様にしましょう

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です！

本日は、『改正空家対策特措法』が閣議決定された事について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことについて書かせて頂こうと思います。

（写真は空き家のイメージです）

以下ーー内は、2023年3月3日（金）付、株式会社不動産流通研究所の不動産ニュースより引用させて頂きました。

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改正空家対策特措法が閣議決定

　政府は3日、「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」（改正空家対策特措法）を閣議決定した。

　空き家の増加が続き、今後はさらに増加が見込まれる。周囲に悪影響を及ぼす特定空家の除却等をさらに促進することに加え、空き家等の有効活用や適切な管理の確保を通じて空き家対策を総合的に強化する。

法律案では、（1）所有者の責務強化、（2）空き家等の活用拡大、（3）空き家等の管理の確保、（4）特定空家等の除却等について改正。

〜以下略〜
https://www.re-port.net/article/news/0000071824/
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空き家をそのまま放置していると、傷みが進行して、近隣に住まれている方に損害を与えてしまうリスクがあります。

その様な空き家を減らして行くために『空家対策特別措置法』が、2015年に完全施行されました。

『空家対策特別措置法』は、倒壊の恐れがある空き家などを「特定空き家」と規定しました。市区町村が修繕や解体を指導しても従わない所有者に勧告を行い、税の優遇措置を解除したり、行政代執行で建物を解体する事を可能としました。

そして、今回の『改正空家対策特措法』では、「特定空き家」以前の管理が不十分な空き家を「管理不全空家等」に指定し、行政による指導などが可能となる様にする方針の様です。

これまでは、「特定空き家」に指定されていなければ、住宅が建っている場合は、固定資産税が優遇されていました。
解体して更地にすると、土地の固定資産税が6倍になるからと、空き家のまま放置される方もいらっしゃったと思いますが、管理が出来ずに、「管理不全空家等」に指定されてしまえば、固定資産税の優遇は無くなりますので、意味がなくなります。

結局は、管理が出来ない空き家を持ち続ける事は、リスクでしかないと言っても過言ではありません。

売却を前提に解体するなど、手放す覚悟が必要ですね。

空き家を所有されている方には、子供たちの代まで、重荷を残さない様にご検討頂きたいと思います。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いします！