改正民法で、越境した竹木、隣家が伐採可能に

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です！

本日は、空き家問題と民法改正について書かれたニュース記事を読ませて頂いて、僕が感じた事を書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2022年9月22日（木）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。
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竹や枝が侵入→隣家が伐採可能に　空き家トラブル対処、改正民法控えセミナー

　空き家問題について理解を深めるセミナーが、岐阜市大洞桜台の芥見東公民館で開かれ、住民約20人が空き家を巡るトラブルや利活用法について学んだ。

芥見東地区で空き家の調査や見守り活動をしているNPO法人「まちつくろう会GIFU」（山田正行理事長）が開催し、県空き家管理業協会の高橋邦一会長が講師を務めた。

　高橋会長は空き家を巡るトラブルの代表例として、伸びた竹や植木の枝が隣家の敷地に侵入するケースについて、来年施行される改正民法では所有者が枝を切ろうとしない場合、隣家側が伐採することが可能になる条項が新設されると紹介した。
https://news.yahoo.co.jp/articles/776bbde9be929744ea1badc62319e45755a4e247
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昔、宅建試験の民法の勉強をしている時、隣家から越境した竹木の枝の切取りについては、隣の土地の竹木が自分の土地にはみ出てきた場合には、『木の根は自分で切れるが、枝は勝手に切ってはいけない』という様に覚えていました。
これが改正され、一定の条件で、越境してきた枝を切除することができるようになる事を恥ずかしながら、このニュース記事を読ませて頂いて知りました。

ただし、この枝を切る行為ですが、下記の様な条件付きという事です。

① 竹木の所有者に越境した枝を切除するよう催告したが、竹木の所有者が相当の期間内に切除しないとき
② 竹木の所有者を知ることができず、又はその所在を知ることができないとき
③ 急迫の事情があるとき

そして、この改正の適用開始時期（施行時期）は、来年の2023年4月1日という事です。

管理が行き届いていない空き家が増えている事も改正の理由になったのでしょうか…⁇

自分の土地に越境して来た木の枝などを自分で切ることが出来ないという現在の規定も確かに変だとは感じていましたが、最近は、長期間空き家になっていて、所有者がどこに住んでいるのか連絡先も分からないという事も増えていると思いますので、今回、民法が改正されて、正直良かったと感じています。

試験勉強の際は、繰り返し読んで覚えた法律も、改正された時は、再度覚え直さないといけない事がよく分かりました。

改正民法の勉強をしておこうと思います。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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ご存知ですか？相続登記の義務化について

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です！

本日は、相続登記の義務化について書かれたニュース記事を読ませて頂いて、僕が感じた事を書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2022年9月15日（木）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。
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亡くなった人の名義のままになっている家や土地。2024年からは相続登記をしないと過料も？

◆深刻な所有者不明の土地問題
不動産の所有者が亡くなり、名義が亡くなった人のままとなっている所有者不明の土地。この所有者不明の土地の面積は日本全体の2割にのぼり、さらに増え続けています。再開発事業や災害復興などの妨げとなっている所有者不明の土地の増加は深刻な問題となっています。
◆不動産の相続登記の義務化が決定
所有者不明土地問題の解決に向け、2021年4月21日の参議院本会議で相続登記の義務化が決まりました。これまでは相続登記は任意であったため、「登記費用がかかるから」「売らずに住み続けるから」などの理由で相続登記をしていない人は多くいます。こういった人も、相続登記の義務化の対象になってしまいます。

〜以下略〜
https://finance.yahoo.co.jp/news/detail/c729fc4c0f10130798c83f58bf49a43aaedaabd2
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相続登記の義務化に関して、最近はだいぶ周知がされて来たのか、不動産を相続された方から、詳しく義務化の内容を聞きたいという質問を頂く事が多くなりました。

不動産を売却する際に相続登記も一緒にしたいと考えられている方が多い様ですが、あと1年半ほどで義務化が開始されますので、万が一、なかなか売れないという事も考えますと、取り急ぎ相続登記だけでもされた方が良いかも知れません。

本ニュース記事にもあります通り、相続の場合、登記しようと思ったら相続登記に必要な書類等（不動産の権利証など）を紛失してしまっている場合もあり、直前になって焦る事も予想されますので、いずれしないといけない事は、早めにしておく方が良いと思います。

不動産売買仲介の仕事をしていますと、毎日の様に、不動産の謄本を取得したり確認したりする事があります。

売却相談を受けた際に謄本を取得してみますと、住所変更の登記がされていない事がよくあります。
引越しをされた時に住民票は異動されても、所有している不動産の住所変更登記まで忘れずされる方が少ないのかも分からないですね。

住民票の異動は、転出先と転入先の市町村役場などが窓口になっていますが、登記の変更は、法務局（法務省）が窓口になっていますので、国と地方の横の繋がりが弱いのも問題なのではないかと感じてしまいます。

住所変更などの登記も、今回の相続登記の義務化からは遅れますが、義務化される様ですので、不動産を複数所有されている方は、この際、きちんと変更登記などがされているか、確認してみるのも良いと思います。

いずれにしましても、所有者不明土地が増える事は国や地方にとっても大問題です。

今回の登記義務化により、所有者が分からない空き家や空き土地が減る事を期待したいと思います。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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〝機械式駐車場〟確かにメンテナンスや故障時など緊急時は大変…

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SUMiTAS徳島中央店の近藤です！

本日は、マンションの〝機械式駐車場〟について書かれたニュース記事を読ませて頂いて、僕が感じた事を書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2022年9月10日（土）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。
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機械式駐車場、15%のマンションが平面化 メンテナンスが重荷に

　約32%のマンションにあるという機械式駐車場（国土交通省、2018年度調査）。都市部を中心に車を持たないライフスタイルが広がったことや高齢化を背景に、空きが目立つようになり、維持管理に悩む管理組合も少なくない。

〜中略〜

■利用者減少、一方で反対の声も

　工事を実施した管理組合の総会議案書をもとに工事理由を調べると、「将来にわたって多額のメンテナンスコストや修繕費用がかかり、その削減をするため」「駐車場の利用者が少なく、駐車場が必要ないため」といった記載が多かったという。

　一方、工事に反対する住民の声も議案書や総会議事録などには記されていた。「中古マンションとして販売するとき、駐車場の区画数が少ないのは売買価格にマイナスでは」「平面化よりも前に、周辺住民への貸し出しなどほかにやるべきことがあるのではないか」などだった。

　同研究所長を務める久保依子さんは「マンションと車を取り巻く環境は、急速に変化しています」と話している。（井上道夫）
https://news.yahoo.co.jp/articles/5eae59af85db4cecf97138dd1480c34f6edf93ec
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都会では、車に乗らない方や自家用車を所有されていない方も多いと思いますが、地方では、自家用車は、生活必需品と言っても過言ではありません。

地方のファミリー向けマンションならば、一戸あたり一台は駐車場が無いと、やはり中古になった時の売却時の価格では、不利になる事も考えられます。

機械式駐車場は、マンションの敷地が狭い場合でも、駐車場の台数を確保する為には有効ですが、事故防止の為のメンテナンスはしっかりと行う必要がありますので、将来的な管理費や修繕積立金の上昇に繋がると思います。

敷地内での駐車場の台数を確保出来たり、近隣の駐車場を借り上げられるのであれば、機械式駐車場を止めて、平面化という方法が良いと思うのですが、なかなかそう上手く行かないから頭を悩ませている管理組合様達がいらっしゃるというところだと思います。

機械式駐車場は、メンテナンス費用の問題の他に、万が一故障した場合に、しばらく入出庫出来なくなるという事も考えられます。

また、最近は、車高の高い車も多い為、機械式駐車場に入れられない車種も多いです。
更に、機械式駐車場の操作に時間が掛かるという事もあり、嫌う方もいらっしゃいます。

マンションの敷地の広さと総戸数と駐車場台数の関係は、建築計画時に非常に難しい問題かと思いますが、将来的にも価値の下がり難い物件を目指して計画して頂きたいものです。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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白い床の〝掃除が大変〟に共感

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SUMiTAS徳島中央店の近藤です！

本日は、『家を建てて「理想と違った」事』について書かれたニュース記事を読ませて頂いて、僕が感じた事を書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2022年9月3日（土）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。
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寝室が広すぎた！2年住んでみて後悔している間取り＆設備4つ

理想の間取りと設備を実現できる注文住宅。しかし、いざ住んでみると「こんなはずではなかった！」と思うことも。

〜中略〜

3つ目は白い床です。わが家は白色を基調にした内装にしました。理由は、部屋を明るくして開放感を出し、少しでも広く見せようと思ったからです。床も、トイレと洗面所を除いて、すべて白色です。

間取りの計画のとき、白い床だと掃除が大変だと想定していましたが、実際に生活をすると、想定以上に掃除が大変でした。とくに、髪の毛が落ちていると目立つので、掃除機がけは1日2~3回しています。

今思う正解の選択は、茶色などの暗めの色の床。白色に比べて部屋の明るさは落ちますが、それでも掃除の手間が軽減された方がよかったと思っています。

〜中略〜

理想の間取りと思い計画しても、実際に住むと「理想と違った」と感じるところが必ず出てきます。わが家のように、「なんとなく」「とりあえず」決めると、「理想と違う」ところが出てくることも。

間取りや設備を決めるときは、自分たちの生活をしっかりシミュレーションすることが大切だと思います。
https://news.yahoo.co.jp/articles/cd4ebd84eaedb5fb6d9cf27f350ac5df61f145c2
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我が家も、本ニュース記事と同じく白色を基調とした内装や建具を採用し、家を建てました。

（床はこんな感じです）

床が白っぽいのは、非常に明るい雰囲気になりますので、気に入ってはいるものの、髪の毛が落ちているのは凄く目立つので気になり、掃除が大変だと感じたのも同じです。
（人間の髪の毛ってこんなに抜けるの？と驚くくらいです。）

新築する際に、計画している時は楽しいものですが、色合いも含めて〝理想の家〟と現実を合致させるのは非常に難しいものです。

また、理想を追い求め過ぎると、万人受けしないお家になってしまい、万が一、売却する際も、なかなか希望の金額で売れない原因にもなります。

僕の家も、もし、床材をリフォームする際は、もう少し茶系の色の床にしたいと思います。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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中古住宅の購入・売却共に安心のホームインスペクションがお勧め！

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SUMiTAS徳島中央店の近藤です！

本日は、中古住宅の売買と建物の不具合について書かれたニュース記事を読ませて頂いて、僕が感じた事を書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2022年8月21日（日）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。
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活況の中古住宅売買を調査　約8割の物件でひびわれ・劣化など不具合

売買の対象になる中古住宅の8割近くで不具合が見つかったことが民間の調査会社の調べで分かりました。

　中古住宅を売買する際に建物の状況を調査する会社「検NET」は今年3月に調査した木造住宅のうち77％で何らかの不具合が見つかったと明らかにしました。

　「外壁や軒裏」のひび割れなどがおよそ74％、次いで「バルコニー」の劣化などがおよそ37％、「基礎」のひび割れなどがおよそ34％でした。

　中古住宅市場が拡大傾向にあるなか調査の需要も増加しているということです。

　検NET・松田隆模社長：「一生に一回の買い物の方が多いと思う。不安が検査することで解消されるのが大きいと思う」

　築年数によっては補修することで住み続けられるため早めの発見が必要だとしています。

https://news.yahoo.co.jp/articles/5a8f4ef04a6fefb4961f390cd4fd2b78dbe5a3dd
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築年数にもよりますが、木造の中古住宅の場合、何らかの不具合がある事は安易に予想出来ます。

ただ、何らかの不具合の内容がよく分からずに購入したり売却したりすると、お引渡し後にトラブルになったりする事があります。
（普段の生活に支障がない不具合に関しては、売主様も把握していない場合もあります）

その様なトラブル防止の為に〝ホームインスペクション〟を売買契約前に実施する事が増えて来ています。

〝ホームインスペクション〟とは、有資格者が建物の基礎・外壁など建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分に生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の状況を把握するための調査です。
（検査は非破壊が基本であるため、目に見える部分の調査が主な内容です。）

この〝ホームインスペクション〟は、一見、買主様だけにメリットがある様に思われますが、実は売主様にも大きなメリットがあります。

もちろん検査の結果、住宅の状態に問題がないことが分かれば、売主様は安心して売買が出来ます。
一方、売買の前に、建物の不具合等が分かった場合でも、補修して買主様に引き渡しをする事で、引き渡し後のトラブルを防ぐ事が出来ると思います。（ゼロにはならないと思いますが…）

今は、不動産売買時の〝ホームインスペクション〟は義務ではありません。
ただ、上記のニュース記事の様に、8割近くの中古住宅に何らかの不具合があるという事であれば、今後は、義務化になる事もあるかも分かりませんね。

いずれにしましても、住宅の売買は、大きなお金が動きますので、売主様も買主様も安心して取引が出来る様に、今後は〝ホームインスペクション〟をお勧めして行きたいと思います。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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土地価格、3ヶ月後は全国的に下落傾向か…⁇

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SUMiTAS徳島中央店の近藤です！

本日は、全国の土地の価格の動向についてのニュース記事を読ませて頂いて、僕が感じた事を書かせて頂こうと思います。以下ーー内は、2022年8月15日（月）付、株式会社不動産流通研究所の不動産ニュースより引用させて頂きました。

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全宅連、土地価格動向DIが6期連続プラス

　（公社）全国宅地建物取引業協会連合会は15日、2022年7月時点の「不動産価格と不動産取引に関する調査報告書（第26回不動産市況DI調査）」を発表した。

3ヵ月前と比較した現状と、3ヵ月後の見通しの不動産価格・取引の動向を調査し、その結果を指数（DI）化したもの。DIは「横ばい」回答をゼロとして、「大きく上昇」「やや上昇」「やや下落」「大きく下落」のそれぞれの回答比率から、四半期ごとに算出している。調査期間は7月5～18日、有効回答数は178。

　土地価格動向DIは、全国で14.0（前回調査比2.0ポイント上昇）となり、6期連続のプラスとなった。地域別では、北海道・東北・甲信越が13.8（同8.4ポイント上昇）、関東23.1（同5.7ポイント上昇）、中部4.5（同0.5ポイント低下）、近畿2.1（同9.2ポイント低下）、中国・四国5.6（同2.3ポイント低下）、九州・沖縄17.5（同1.6ポイント上昇）。

　3ヵ月後のDI値は、全国で4.8と予測。北海道・東北・甲信越は6.9、関東は5.4、中部6.8、近畿マイナス4.2、中国・四国マイナス5.6、九州・沖縄17.5と予測した。
https://www.re-port.net/article/news/0000069959/
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最近、不動産売買業務の現場でよく感じるのは、住宅の新築工事費が高騰していて、購入希望者がその価格上昇についてこれなくなっているように思います。

僕も土地から購入予定のお客様に色々とお伺いする中で、最近は、『工務店やハウスメーカーさんからの新築工事の見積もりがどんどん高くなっているから、総額を抑える為に、なんとか土地の金額を抑えたい』という方が増えています。

地価が上がっている様なエリアの状況は分かりませんが、四国の様に地価が現状維持から下落傾向のエリアでも、普通に平均的な年収の世帯の方が、新築一戸建てを購入するのが難しくなって来ているのではないでしょうか。

確かに住宅ローンの金利は、依然低金利で推移していますので、出来れば住宅を購入したいという方は多いのですが、今後の物価高騰を心配して前に進めない方も多い様な気がします。

その様な状況ですが、僕がお勧めしたいのは〝良質な〟中古住宅です。
築浅でなくても、雨漏りやシロアリ被害がなければ、ある程度リフォームでカバー出来る物件もあります。

新築と違って、現物を確認し、検討出来る、中古住宅に絞って探してみるのも良いかも知れないですね。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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売却するには見た目も大事！解体費用の捻出は…⁈

おはようございます☀😃

SUMiTAS徳島中央店の近藤です！

本日は、古家の解体費用捻出の対処法などについてのニュース記事を読ませて頂き、感じた事を書かせて頂こうと思います。

以下ーー内は、2022年8月3日（水）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。
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「家を解体する費用」がまったくない！ 解体費用がないときの対処方法を紹介

家を解体したいと考えてはいるものの、解体費用の準備ができずどうすればよいかと考えてしまう人も多いのではないでしょうか。

家屋の解体工事には、高額な費用がかかるため、なかなか準備ができないということも多いでしょう。本記事では、解体費用がない場合の対処方法について紹介します。

〜中略〜

解体費用の準備ができない人も多い

家の解体費用が高額になることが多いため、解体費用の準備ができない人も多いでしょう。解体するにあたって、ローンを組む方法や補助金を活用する方法があるため、まずは解体する家がある地域の金融機関や自治体に確認することをおすすめします。

また、ローンを組むことや補助金の活用が難しい場合は、古家付きの土地として売却する方法もあるので検討してみるとよいでしょう。

執筆者：古田靖昭
二級ファイナンシャルプランニング技能士
https://news.yahoo.co.jp/articles/58fc46a08313641d9dcf37936c5ccc09b77b7e50
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僕の経験ですが、解体せずに、古家付きの土地として売却のお手伝いをさせ頂いた際、長期間売れずに困った事があります。
購入希望者様からは、やはり見た目で敬遠されてしまうという事です。
また、その様な物件でも、しばらくしてから解体をしたら、即購入申し込みが入ったという成功体験もあります。

ただ、解体をしようと考えた場合、100万円単位の費用は掛かるものとして準備しなければならず、お家の構造や延床面積、現地までの道路幅などによっても解体費用が上下します。
※出来れば複数社からお見積もりを取られた方が良いです。
会社によって、同じ規模でも見積額が数十万円変わる場合もあります。

補助金は是非活用された方が良いですね。
自治体によって、要件や金額や申請方法なども違うと思いますが、頂けるものは、是非頂きましょう。
古家をご所有で、近々解体という時には、事前の情報収集が必要だと思います。

金融機関の空き家解体ローンに関しては、確かに地方銀行や信用金庫の店頭などでパンフレットを見た時があります。
こちらも情報収集が必要ですね。

色々な要件が重なりますので絶対とは言えませんが、古家が建っている状態と更地になった土地ならば、更地の方が売れる確率はかなり上がると思います。
売却に関しては、依頼した不動産会社との打ち合わせも必要ですが、いつかは解体しないと近所に迷惑が掛かりそうな場合は、費用の捻出には苦労するかも分かりませんが、思い切る事も必要なのではないでしょうか。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いします！