空き家再生の実務モデル 都市ガスデータを活用した地方創生

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、 長崎県諫早市の九州ガスホールディングス（ＨＤ）と、空き家再生ビジネスを手がけるスタートアップ（新興企業）の「ヤモリ」（東京）の空き家の再生賃貸事業での提携について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。

以下ーー内は、2025年5月21日（水）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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空き家再生賃貸で提携　九州ガスＨＤとヤモリが国内初　物件購入や入居募集… 有効活用へ仕組み構築

　長崎県諫早市の九州ガスホールディングス（ＨＤ）は、空き家再生ビジネスを手がけるスタートアップ（新興企業）の「ヤモリ」（東京）と空き家の再生賃貸事業で提携する。ガス供給の長期閉栓データを基に未活用の一戸建て住宅を購入した上で、九州ガスＨＤが展開する都市ガス供給、不動産売買、リフォーム事業のノウハウなどを生かし、再生した一戸建て住宅を賃貸するまでの仕組みを構築。埋もれた空き家を有効に活用し、地方創生を目指す。　空き家管理を手がけるガス事業者は複数あるが、ヤモリによると、都市ガス事業者と連携した空き家再生賃貸事業は国内で初めて。 　

　ヤモリは２０１９年設立。空き家や未活用不動産の再生事業を手がけ、首都圏を中心に１００戸以上の一戸建て住宅を保有し、賃貸事業を展開。地方の不動産業者やリフォーム業者とのネットワーク構築が課題となっていた。 　

　両社は２月に業務提携契約を締結。ヤモリが九州ガスのガス供給の長期閉栓データから再生可能な物件を洗い出し、売り主との交渉ノウハウなどを九州ガスＨＤの不動産部門、九州興産に提供。同社が対象物件を購入し、設備工事部門の九州テクノが内装や水回りなどのリフォームを担当。この間、ヤモリが地元不動産会社に賃貸情報を提供し、入居者を募集する。空き家に残された家具などの処分も含めて引き受ける。入居後はガス供給や小規模修繕などのサポートも継続する。

〜以下略〜

https://news.yahoo.co.jp/articles/ec110c8505ee659b5d911e94061aafd107e51f96

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長崎県諫早市を拠点とする九州ガスホールディングス（HD）が、東京のスタートアップ企業「ヤモリ」と提携し、空き家の再生賃貸事業に取り組むという動きが報じられています。この取り組みには、都市ガス事業者ならではの独自性と、地域密着型のまちづくりへのヒントが詰まっていると感じます。

特に注目すべきは、ガス供給の長期閉栓データを活用して再生可能な空き家を見つけ出すという点です。通常、空き家かどうかの判別は不動産会社や自治体の現地調査や住民からの情報に頼る部分が大きいですが、ガスの使用状況という客観的なデータを基にすることで、効率的かつ網羅的な物件の発掘が可能になります。

このような技術的視点に加え、再生から賃貸までをワンストップで進める体制も実務的で魅力的です。ヤモリが物件の選定と再生方針を立て、九州ガスHDの不動産部門「九州興産」が物件を取得。さらに、設備工事部門の「九州テクノ」が内装や水回りのリフォームを担当し、家具の処分まで引き受ける。入居後もガス供給や小規模な修繕といったサポートが続く点も、入居者にとって安心材料となります。

ヤモリはこれまで首都圏を中心に100戸以上の空き家を再生・保有してきた実績がありますが、地方では信頼できる業者とのネットワーク構築が課題でした。その点、地域に根ざした九州ガスHDとの連携は、互いの不足を補い合う理想的な形に見えます。

すでに諫早市内で1件の空き家を購入・リフォームし、賃貸募集に入る準備が進んでおり、今後は年間10軒以上の再生活動を計画しているとのこと。対象地域は諫早市や大村市など、同社の都市ガス供給エリアが中心です。

長崎県内の空き家は11万3千戸に上り、空き家率は17.3％と高い水準にあります。こうした地域課題に対し、既存のインフラ企業と不動産スタートアップが連携し、新たな活用方法を提案していく姿勢は、今後の空き家対策や地方創生にとって大きな意味を持つ取り組みだと考えます。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲

認知症で親の不動産が動かせない？ 僕が家族信託から学んだこと

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、 失敗から学ぶ不動産相続について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。

以下ーー内は、2025年5月12日（月）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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古いアパート所有の父が認知症→売却や修繕できない事態に　防ぐカギは事前の「家族信託」【失敗から学ぶおきなわ不動産相続（18）】

不動産を相続した時、何をどうすればいいのでしょうか。本連載では不動産相続の専門家・ともりまゆみ氏が、失敗事例をもとに相続のポイントを解説していきます。

●家族信託で受益者や受益期間の指定が可能に●
　今後も家族みんな仲良く笑顔で暮らすためにも、気軽に相続の話題が出せるよう本コラムがお役に立てれば幸いです。（文・ともり まゆみ）

　相談者は長男。両親は、父が所有する住居兼アパートからの賃料収入で生活費を賄っている。この住居兼アパートは築40年を超えて老朽化が著しいため、5年後には長男名義で建て替え、または売却し両親の生活費に充てようと計画していた。しかし、昨年父が認知症と診断され施設へ入所することとなった。

どうなったか？
　住居兼アパートの所有者である父が認知症による判断能力の低下で契約行為ができなくなったため、建物の取り壊しはもちろん、土地・建物の売却もできなくなってしまった。また大規模修繕もできないことから入居者が減ってしまい、生活費のもととなる賃料収入も大きく目減りしてしまった。

今回のポイント
・認知症と診断されると家族信託はできないので早めの取り組みを ・家族信託をしていれば、財産の活用や処分方法などを柔軟に指定できる。また、受益者や受益期間の指定もできるので安心して生活可能 ・家族信託の場合、不動産を受託者の名義に移しても贈与税は発生しない

〜以下略〜

https://news.yahoo.co.jp/articles/30a176b44f40fe7a83ae80b8693476870d15af9f

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先日、「家族信託」に関する記事を読んで、とても印象に残る事例が紹介されていました。ある家庭で、築40年超のアパート兼自宅を所有していたお父さんが認知症と診断されたことで、建て替えや売却などの計画がすべてストップしてしまったという話です。

不動産業に携わっている僕としては、これは本当に他人事じゃないなと感じました。相続や資産の管理って、つい「その時が来たら考えればいい」と思いがちですが、認知症という“契約行為ができなくなるタイミング”が、実は一つの大きな壁になっているんだなと改めて気づかされました。

記事で紹介されていた「家族信託」は、そうしたリスクを防ぐための有効な仕組みです。元気なうちに信頼できる家族に不動産の管理や処分を託すことで、判断能力が落ちた後も柔軟に対応できる。しかも信託しても贈与税がかからない、家族が賃料を生活費として使えるように設計もできるというこの制度、もっと広く知られるべきだと感じます。

僕自身、これまで相続というと「亡くなった後の分け方」ばかりに意識が向いていました。でも、実際には「元気なうちに備えておくこと」が何よりも大事なんですね。特に不動産は動かすのに時間がかかりますし、判断能力がなくなったあとではどうにもできないことも多い。まさに今回の記事のように、気づいたときにはすでに遅かった…というケース、今後ますます増えていくんじゃないかと思います。

もちろん、家族信託は専門的な手続きが必要で、誰にでも簡単に扱えるわけではありません。でも、専門家に相談してでもやる価値は十分にある。自分や家族の暮らしを守るための、ひとつの「備え」として、もっと前向きに検討されるべきだと思いました。

「相続対策は元気なうちに」
この言葉、僕も周りの人にもっと伝えていきたいです。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲

相続した土地、建物付きで売るか？更地にするか？僕が感じたリアルな判断ポイント

 おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、 相続した実家を建物付きで売るか？更地にするか？という内容について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。

以下ーー内は、2025年5月6日（火）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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相続した空き家…売るなら「建物付き」or「更地」？メリット・デメリット徹底比較【税理士が解説】

相続した土地を「建物付き」で売却するか、それとも「更地」にして売却するか…実際に土地の売却を検討したことがある方なら一度は悩んだことがあるはずです。「解体するのは手間がかかる」「費用がかさむのは避けたい」といった理由から、建物付きで売却を考える方も多い一方で、更地にしたほうが買い手が見つかりやすく、結果的に高値で早く売却できる可能性もあります。また、相続した空き家の場合には、更地にして売却することで「相続空き家の3,000万円特別控除」という大きな節税メリットを活用できることも。本記事では、「建物付き」と「更地」のそれぞれの特徴と、それに伴うメリット・デメリットを相続専門税理士の岸田康雄氏が解説します。

〜中略〜

後悔のない選択をするには

ここまで、「建物付き」と「更地」のそれぞれの売却方法について見てきましたが、どちらが正解かは一概には言えません。

建物付きで売れば、解体費用を抑えられるというメリットがありますが、買い手が限られたり、契約不適合責任のリスクを伴うというデメリットもあります。一方で、更地にすれば、売れやすくなるうえに、相続空き家であれば特別控除による節税のチャンスもありますが、解体費用がかかるという負担も発生します。

つまり、どちらが良いかは、「土地の状態」「相続の有無」「売却を急ぐかどうか」「税金対策の優先度」といったさまざまな要因によって異なるのです。

土地の売却は、大きなお金が動く重要な決断です。事前にメリットとデメリットをしっかり把握し、必要に応じて不動産業者や税理士など専門家のアドバイスを受けながら、後悔のない選択をしてください。

岸田 康雄

公認会計士/税理士/行政書士/宅地建物取引士/中小企業診断士/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/国際公認投資アナリスト（日本証券アナリスト協会認定）

https://news.yahoo.co.jp/articles/c1cd6c98b69f8d76db7f2b6891a0395fa5f5841a

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相続した土地を売るときに、「建物を残したまま売るか」「更地にして売るか」で悩む人は本当に多いと思います。僕も不動産の仕事をしている中で、こうした相談を受ける機会が何度もありました。今回の記事を読んで、それぞれの選択肢にあるメリットやデメリットを丁寧に整理しておくことの大切さをあらためて感じました。

建物付きで売ることの大きなメリットは、やはり「解体費用がかからないこと」だと思います。木造住宅の解体には100万円以上かかることもあり、その出費を回避できるのは売主にとって大きな安心材料になります。また、最近では古民家をリノベーションして暮らしたいというニーズも増えており、建物の状態が良ければそのままでも十分魅力的な商品になります。さらに、住宅が建っている土地には固定資産税と都市計画税の軽減措置があるため、税金の面でもメリットがありました。

ただし、建物付きで売却する場合には、「契約不適合責任」のリスクも意識しなければなりません。たとえば、地中から古い排水管や廃材が出てきたり、建物の基礎部分に不具合があったりすると、売却後に買主から損害賠償を求められる可能性があります。僕もこうしたトラブルを聞いたことがありましたので、売却前にはしっかりと調査を行い、情報開示を丁寧に進める必要があると感じました。

一方、更地にして売る場合の魅力は、やはり「売れやすさ」だと思います。土地を探している多くの買主は、自分の希望通りの家を建てたいと考えているため、古い建物が残っているよりも、更地のほうが圧倒的に需要があります。見た目もすっきりしていて第一印象が良く、実際の内覧時にも好印象を持たれやすいですし、空き家特有の管理や防犯の負担もなくなります。

そして、相続した空き家を更地にして売却することで、「相続空き家の3,000万円特別控除」が使える可能性がある点も非常に大きなメリットだと感じました。この制度は、一定の条件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円を控除できるという内容で、節税効果はかなり大きいです。僕も制度を活用した事例を見たことがあり、条件に該当するなら積極的に検討すべきだと思いました。

最終的に、建物付きで売るか更地にして売るかは、その土地の状態や相続の事情、売却までのスケジュール感、そして税金対策の優先度によって判断が分かれます。土地の売却は金額が大きい分、失敗できない選択です。この記事は、そうした判断をするうえでとても参考になりましたし、僕自身も改めて基本に立ち返るきっかけになりました。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

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実家の相続、放っておくと意外とリスクが大きいんです

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、   実家の相続について悩む方へ向けて書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。

以下ーー内は、2025年4月29日（火）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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実家の空き家がそのままです。兄弟で「誰が相続するか」も決まっておらず、トラブルの火種になりそうです…。どうしたらいいのでしょうか？

実家が空き家のままになっていて、兄弟で「誰が相続するか」が決まっていない……。そんな状況に心当たりはありませんか？　相続の話し合いが進まないと、家も心も宙ぶらりんのまま。やがてトラブルの火種になってしまう可能性もあります。

今回は、実家の相続について悩む方へ向けて、放置するリスクや兄弟間での円満な解決方法をわかりやすくご紹介します。

なぜ相続が決まらないまま放置すると危険なのか？

実家が空き家のまま、誰が相続するか決まらない状態は、実はとてもリスクが高い状態です。理由のひとつは「共有者が増える」こと。親が亡くなった後、兄弟間で話し合いがまとまらないと、相続登記がされないまま時間が過ぎていきます。そして、相続人が亡くなればその子どもたちが相続人となり、どんどん所有者が増えていくのです。

所有者が増えると、「売りたい」「貸したい」と思っても、全員の同意が必要となり、実際には何も進められない状況に陥ります。さらに、空き家の維持費や税金の負担は誰がするのか、ゴミや倒壊などで近隣に迷惑がかかった場合の責任も、相続人の間で曖昧になりやすくなります。

相続の話し合いは、できるだけ早めに始めることが大切です。

〜中略〜

家族で話し合って、実家の相続に早めに向き合おう

実家の相続問題は、放置すればするほど複雑になり、兄弟間の関係にもヒビが入るリスクがあります。だからこそ、まずは兄弟で腹を割った話し合いをし、必要に応じて専門家の助けを借りながら、具体的な方向性を決めていくことが重要です。

「そのうち話そう」は、取り返しのつかない後悔につながることも。大切な実家を、そして家族の関係を守るためにも、今こそ一歩踏み出しましょう。

執筆者：FINANCIAL FIELD編集部 ファイナンシャルプランナー
ファイナンシャルフィールド編集部

https://news.yahoo.co.jp/articles/b26ca375ea0e29e18b207af2749b1e7628e390ab

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最近、実家の相続について書かれた記事を読んで、僕自身とても考えさせられました。内容は、「空き家のまま相続の話がまとまっていない状態は、とても危険」というものでした。正直、身に覚えのある人も多いんじゃないでしょうか。僕のまわりでも、「まだ誰が実家を相続するか決まっていなくて……」といった話は珍しくありません。

相続の話は家族間でも話題にしづらく、つい後回しになりがちです。でも、時間が経てば経つほど問題は複雑になっていきます。記事で特に印象的だったのは、「相続登記がされないままだと、相続人が増えてしまう」という指摘でした。親から兄弟へ、そしてその子どもたちへと所有者が増えると、売ったり貸したりするにも全員の同意が必要になってしまいます。そうなると、もはや何も決められない状態に陥ることもあります。

また、空き家を維持するための費用や固定資産税、草刈りや建物の劣化などへの対応も誰がやるのか曖昧になりがちです。結果として、兄弟の関係にも亀裂が入ってしまうことがあります。相続は感情の問題も絡むので、一度こじれると修復が難しくなることもあるのが現実です。

記事では、兄弟間で実家を相続する方法として、現物分割、代償分割、換価分割、共有分割という4つの選択肢が紹介されていました。それぞれにメリットと注意点がありますが、どの方法を選ぶにしても大切なのは「家族でしっかり話し合うこと」だと僕は思います。誰が住みたいのか、売ることはできるのか、費用はどう分担するのか。感情だけでなく、現実的な話をすることが必要です。

できれば、親が元気なうちに遺言書を作ってもらうのも良い方法です。相続の方向性が明確であれば、それだけで揉める可能性はぐっと減ります。それでも不安がある場合は、司法書士や弁護士、税理士など専門家の力を借りるのが安心です。

実家の相続は、誰にとっても繊細なテーマです。でも、「いつか話そう」と思っているうちにタイミングを逃してしまうことも少なくありません。思い出が詰まった大切な家、そして何より家族の関係を守るためにも、今のうちから向き合うことが大切だと僕は感じました。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲