相続土地の悩みと国庫帰属制度の課題

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、「相続土地国庫帰属制度」 の現状について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。

以下ーー内は、2025年1月14日（火）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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相続した土地100坪もいらないのに手放せない　「ただでいいから使ってほしい…」63歳苦悩　要件厳しい…国が引き取る制度の実態

相続土地を国が引き取る制度、少ない申請

　相続したものの使い道に困る土地を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」が2023年4月に創設されてからの1年半余で、長野県内で国有化された土地は申請の3割弱にとどまる。法務局の審査を通れば一定の負担金を納めることで国に引き渡せるが、更地でなければならないなど多岐にわたる要件を満たせず、申請そのものを断念する例も多いのが実態だ。

国有化されたのは約1年半で申請の3割強

　長野地方法務局（長野市）によると、県内では制度が始まった23年4月から24年11月までに61件の申請があったが、うち国有化されたのは17件（27・9％）。内訳は宅地が4件、農用地が2件、森林が3件、その他（雑種地や原野など）が8件だった。法務省によると、全国でも同期間の申請3008件に対し、国有化されたのは1089件（36・2％）にとどまる。

国有化進まない背景は要件の厳しさ

　国有化が進まない背景には審査要件の厳しさがある。同制度では、土地を国が引き取る要件として「建物がある土地ではない」「債務の担保になっていたり、他人が使用する権利が設定されたりしている土地ではない」など18項目を設定。法務局職員の実地調査もあり、審査には8カ月ほどかかる。承認されると10年分の管理費用として原則20万円の負担金を国に納める。

〜中略〜

「大体は説明を聞いて諦める」

　相続手続きや同制度の申請について相談を受ける県司法書士会の小林雅希会長（50）＝長野市＝は、自身が受けた相談の中では同制度への申請までこぎ着けた例はなく、要件の厳しさから「大体は説明を聞いて諦めていく。申請の前段で相当ふるいにかかっている」と話す。特に山林は境界があいまいで、要件を満たしにくいとする。

〜中略〜

「行政も関わってほしい」

　各行政機関に問い合わせたが「八方ふさがり」。3人の子どもたちには「草刈りや農作業をやれ」とは言えず、「少子高齢化の今、ますますこの傾向は増していくだろう」。同様の悩みを抱える人は多く、周囲にも草だらけの空き地が増えている。市川さんは使い道がない相続土地の問題について、「今の状態だと個人任せになりすぎている。農業委員会が仲介するなど、行政も関与して少しでもいい方向に進んでほしい」と訴えている。

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6525846

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2023年4月に始まった「相続土地国庫帰属制度」。使い道に困る土地を国に引き取ってもらえる仕組みとして期待されていますが、実際にはそのハードルの高さが問題になっています。長野県では、この制度を利用して国有化された土地は申請の3割弱。全国でも同様の状況で、多くの人が申請を断念しているのが現実です。

原因は、要件の厳しさにあります。「建物がない更地であること」「他人が使う権利が設定されていないこと」など、18もの条件をすべてクリアしないといけません。記事に出ていた例では、地下にガス管が通っていたり、一部が堤防の通路になっていたりと、細かな事情で申請を断念しています。

「ただでもいいから誰かに使ってほしい」という所有者の声はとても切実です。特に農地や山林は管理が大変で、時間もお金もかかります。それでも、売却や転用が難しい土地では解決の糸口が見つからず、持て余すケースが多いようです。

この制度は、放置された土地を減らし、地域の負担を軽くするための仕組みですが、現状では「利用できる人が限られている」と感じます。もっと柔軟な仕組みや、行政が積極的にサポートする仕組みが必要ではないでしょうか。相続者が抱える悩みに寄り添う制度であることを願います。 

AIで空き家問題に挑む新しい取り組み

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、 国土交通省が、自治体が持つ行政情報を掛け合わせて、区域内にある建物が空き家かどうかを判定するシステムを開発していることについて書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。

以下ーー内は、2025年1月4日（土）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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空き家の確率をAI判定　水道使用量などの情報で分析　国交省

　国土交通省は、自治体が持つ行政情報を掛け合わせて、区域内にある建物が空き家かどうかを判定するシステムを開発している。

　水道使用量や住民基本台帳、登記簿といった情報を使って、建物が無人である確率を人工知能（AI）で算出。例えば、水の使用が非常に少なく、住人が高齢者1人だけの古い木造住宅である場合、空き家の確率が高いと表示される。外観だけでは判別しにくい空き家もあるため、早期に発見して売買・賃貸利用につなげたり、倒壊する前に解体したりするのが狙い。

　住基台帳からは世帯の人数や年齢、登記簿からは物件の築年数や構造が分かる。国交省のシステムでは、こうした住居に関連したデータを掛け合わせることで、空き家の確率を分析する。公的な機関が保有する情報だけではなく、電力会社から提供された電気の使用状況一覧なども組み合わせて精度を上げる。

　分析結果は、デジタル地図上に物件ごとにパーセント（％）で示される。国交省は将来的にシステムを無料公開し、全国の自治体に活用してもらう考えだ。それに先立ち、今月から2市で実証を始め、システムが正しく稼働するか確かめる。

　総務省によると、2023年10月時点で、使用目的のない空き家は385万戸に及ぶ。放置して荒廃が進めば倒壊の恐れがあり、防犯上の問題や周囲の環境悪化も引き起こしかねない。

　そこで国交省は、管理状態の良い空き家は不動産市場に流通させ、利用を進める考え。空き家は取引価格が低いため仲介手数料も安く、不動産業者が取り扱いを敬遠しがちだったため、同省は24年7月、空き家の仲介手数料の上限額を引き上げた。

　一方、倒壊の危険性が高い空き家や管理状態が悪い空き家については、市町村が持ち主に修繕を勧告したり、本人に代わって解体したりできる仕組みを設けている。23年度までの9年間で19．3万件が修繕、解体された。　

https://news.yahoo.co.jp/articles/5c43d676da01a513fa543f6c2dd2bf56793dda09

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国土交通省が進めている「空き家判定システム」のニュースを読んで、「なるほど、こんな方法があるのか」と感じました。水道や電気の使用量、住民基本台帳などの情報をAIで組み合わせて、建物が空き家かどうかを判断する仕組みはとても画期的です。外から見ただけではわからない空き家も、データを活用すればより正確に把握できるなんて、技術の進化を感じますね。

空き家は放置されると倒壊の危険があるだけでなく、防犯や地域環境の面でも問題を引き起こします。だからこそ、このシステムが早期に空き家を特定して、活用につなげたり、必要に応じて解体したりできるようになるのは大きな前進だと思います。

また、空き家の流通を促すために仲介手数料の上限が引き上げられたのも注目ポイントです。不動産業者にとっては空き家を扱いやすくなり、結果的に市場に出回る空き家が増えるかもしれませんね。

もちろん、AIの精度や個人情報の取り扱いといった課題もあるでしょう。でも、この仕組みが広がれば、空き家問題が少しずつ改善されるきっかけになるのではないでしょうか。地域の課題を解決する新しい手法として、これからの展開が楽しみです。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲

空き家やゴミ屋敷問題に立ち向かう新しい仕組み

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、近隣の所有者不明空き家などで困っている住民が出来る対策などについて書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。

以下ーー内は、2025年1月3日（金）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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撤去費用「200万～300万円」は近隣者が持ち出し…所有者不明の「ゴミ屋敷」排除で申立人が払う"予納金と実費"

■民法改正で新制度が創設！　国や自治体を動かすとっておきの方法 　

　ある土地に立つ建物の壁に大きなひびや損壊個所があったりゴミが不法投棄されているのを、居住者や所有者が何もせず放置しているせいで、隣地のほうに壁が倒壊する、ゴミの山が崩れる、悪臭や害虫、害獣が近隣住民に健康被害を及ぼすなどの恐れが生じた場合、どう対処すればよいのでしょうか。

〜中略〜

■空き家でもゴミ撤去が可能に

　では、ゴミ屋敷が空き家で、登記簿や家系図を調べても現在の所有者がわからないときはどうするのでしょうか。この場合は管轄の地方裁判所に対し、管理不全土地管理命令の申し立てを行います。文字通り、裁判所に「管理の行き届いていないこの土地を、ちゃんと管理しなさい」という命令を出してもらうのです。

　これが可能になったのは、23年4月に施行された改正民法で、新たに管理不全土地・建物管理制度が創設されたからです(民法264条-9～14)。申立人になれるのは利害関係者、つまり被害を受ける恐れのある隣地の人たちなどです。申し立てる際には、事前に自治体にいろいろ働きかけ、「でもダメだった、我々は手を尽くした」と裁判所に主張できるようにしておくことが大切です。

　申し立てを受けた地裁はまず管理人(弁護士、司法書士、土地家屋調査士など)を選任するのですが、その管理人の報酬や管理のための費用を、申立人が前もって予納金として納めなければなりません。しかし、本来それを負担すべき土地所有者は所在不明ですから、結局は申立人の持ち出しとなる公算が大きくなります。

〜以下略〜

https://news.yahoo.co.jp/articles/999305ae2243e2a012e6da7b0df1193188edba28?page=1

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この記事を読んで、空き家やゴミ屋敷の問題は、僕たちの暮らしにとって身近で大きな課題だと改めて感じました。周りの住民に迷惑をかける状況が続くのは辛いものですし、何とか解決したいと思う人も多いでしょう。でも、実際には自治体の対応が長引いたり、限界があったりして、なかなか前に進まないこともありますよね。

今回の改正民法で新しくできた「管理不全土地・建物管理制度」は、隣地の住民が声を上げて解決を目指せる制度です。ただ、費用の負担が大きくて、気軽に利用できない点が悩ましいところ。でも、近隣の住民同士で協力してお金を出し合ったり、最近注目されているクラウドファンディングを活用したりすれば、もっと実現しやすくなるかもしれませんね。

問題解決のためには、時間も手間もかかるけれど、地域で力を合わせて取り組むことで、周りの環境が良くなるだけじゃなく、住んでいる人たちのつながりも深まる気がします。新しい制度をうまく使って、少しでも住みやすい地域づくりにつながるといいですね。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲