空き家増加の現実と賃貸リスク

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、空き家のリフォームと賃貸リスクについて書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。

以下ーー内は、2024年10月21日（月）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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都市郊外のベッドタウンは要注意...プロが教える「1秒でも早く売却すべき家」の特徴

「実家が空き家になったらどうしよう」という悩みを抱えている方は多いのではないでしょうか。放置しておくと様々な問題を引き起こす空き家ですが、その増加は社会問題として深刻化しています。本記事では、空き家の現状と将来予測、そして賢い対処法について、書籍『グレートリセット後の世界をどう生きるか』より紹介します。

※本稿は、長嶋修著『グレートリセット後の世界をどう生きるか』(小学館)より一部抜粋・編集したものです。

〜中略〜

空き家の賃貸化は損をする

そして、こうしている間にも全国各地で空き家は増加し続けています。総務省の住宅・土地統計調査によれば、2023年の空き家数は900万戸で、前回調査（18年）から51万戸増え過去最多となりました。

また、総住宅数に占める空き家の割合も2023年は13.8％と過去最高となり、住宅の約7分の1を空き家が占める事態となっています。1993年の空き家数は448万戸でしたから、この30年で空き家は倍増していることになります。

野村総合研究所の予測では、2028年に空き家数は1000万戸を突破。その後1277万戸（2033年）、1554万戸（2038年）と増え続け、2043年には1861万戸で空き家率は25.3パーセントと、なんと「4軒に1軒が空き家」となる未来が待っているとしています。

リフォームやリノベーションをして、賃貸に出すといった選択肢は、経済合理的にはあまりよい結果を生みません。なぜならたいていの場合、割に合わないからです。

一定の築年数が経過していれば、空き家になった後そのまま賃貸に出すのは不可能で、大中小のリフォームが必要になります。例えば建物30坪・4LDKといった典型的な一戸建てについて、屋根や外壁などの外回りを一通りやり替えた場合はざっくり150～200万円。

内装の床・壁・天井の刷新で約200万円、キッチンや給湯器・ユニットバス・トイレ・洗面化粧台といった水回りの更新でおよそ400～450万円程度かかります。これら全てを行うとなると750～850万円と、思いのほか莫大な金額になるのです。

部分的にリフォームを行うにしても、そうした投資額を何年で回収できるか計算してみてください。想定賃料はネットで簡単に調べられると思います。近隣で同条件の賃貸住宅の賃料がいくらか見てみましょう。

仮に8万円だとすると年間賃料は96万円。リフォームに500万円かかる場合、そのコストは5.2年で回収できることになります。つまり労力とコストをかけても5年経過するまではマイナスとなり、それ以降やっと収支がプラスになるわけです。

実際には不動産屋さんに支払う仲介手数料（1か月分）や毎月の管理費（月5000円程度）がかかりますので、投資回収の時間はもっと長くなります。こうしたことを考慮すると、ある程度の賃料が取れる立地でないと、とうてい割に合わないことに気づくでしょう。月4万とか5万円程度の賃料では、全く投資に見合わないということです。

〜以下略〜

https://news.yahoo.co.jp/articles/406b46b550fb8b536d68976e4f7cab23b3ac6fa5

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この記事を読み、不動産業に携わる者として、空き家問題の深刻さとその経済的リスクについて改めて感じました。特に郊外の住宅地やベッドタウンにおいて、築年数が経過した家をリフォームして賃貸に出すという選択肢が、必ずしも合理的でないという点は非常に重要です。記事では、リフォーム費用が750〜850万円にも達する場合があると指摘されていますが、その投資額を家賃収入で回収するには、立地や賃料次第では大きなリスクが伴います。例えば、月8万円の賃料では5年以上かかってやっとコストが回収できる計算ですが、実際には管理費や仲介手数料なども発生するため、さらに時間がかかります。

特に、近年の空き家増加のスピードを見ると、リフォーム後の需要が思ったほど見込めないケースも多く、結果的に賃貸経営が赤字になるリスクも考慮すべきです。不動産のプロとして、築年数の経過した住宅を単にリフォームして活用するのではなく、立地条件や地域の賃料相場、今後の人口動向などを精査したうえで、売却や他の活用方法を検討することが重要だと感じました。空き家を放置することで固定資産税の負担や治安問題が発生する前に、迅速な対応が必要です。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲

低コストで実現する！賃貸管理会社が取り組む空室対策と空き家活用法

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、賃貸住宅管理会社が取り組むべき空室対策と空き家対策について書かせていただきます。

賃貸住宅管理会社が空室対策や空き家対策においてできることは、物件オーナーと協力しつつ、コストを抑えながら物件の魅力を引き出す施策を講じることです。特に、管理会社は物件の運営やマーケティングにおける専門知識を活かし、以下のような取り組みが有効です。

 

1. 物件の価値を引き出す改善提案

 

管理会社は、オーナーに対して大規模なリノベーションではなく、費用対効果の高い「プチリノベーション」の提案ができます。壁紙や床材の部分的な張り替え、照明の交換など、簡単にできる改善策を提案し、物件の第一印象を向上させることが重要です。また、設備の点検や修繕をこまめに行い、物件が清潔で快適に保たれるよう管理することも、入居希望者に好印象を与えます。

 

2. ターゲット層に合わせたマーケティング

 

地域の需要やトレンドに基づいて、入居者層に合わせた広告戦略を立てることが必要です。管理会社は物件の立地や特性を活かし、単身者向け、家族向け、シニア向けなど、特定のターゲット層に向けたプロモーションを行います。たとえば、単身者向けには「家具付き物件」や「ネット環境完備」の強調、シニア向けには「バリアフリー」や「安心のサポート体制」をアピールするといった工夫が有効です。

 

3. デジタルを活用した情報発信

 

賃貸住宅の管理会社は、物件のデジタルプロモーションに力を入れるべきです。物件の魅力を効果的に伝えるため、プロのカメラマンを利用して高品質な写真を撮影したり、物件の360度バーチャルツアーを提供したりすることが有効です。これにより、遠方からの移住希望者にも物件の実際の雰囲気を伝えることができます。SNSや不動産ポータルサイトを活用した積極的な情報発信も、広範な入居希望者にアプローチするために欠かせません。

 

4. 入居条件や家賃設定の柔軟化

 

管理会社はオーナーと協力して、空室期間を減らすための柔軟な入居条件や家賃設定を提案できます。たとえば、短期間の賃貸契約やペット可の条件を導入することで、より多くの入居希望者を集められます。また、一定の条件下での初月家賃の割引や、敷金・礼金の引き下げなど、家賃面での柔軟性を持たせることで、競合物件との差別化が図れます。

 

5. 入居者とのコミュニケーション強化

 

入居者との関係を大切にすることも、空室対策の一環です。管理会社が定期的に入居者からのフィードバックを受け取り、物件の改善点を迅速に反映することで、満足度を高めます。また、長期入居者への特典制度や、トラブル時の迅速な対応など、入居者との信頼関係を築くことで、長期間の入居を促進し、空室リスクを減らすことができます。

 

6. 空き家や未活用物件の活用支援

 

管理会社は、空き家を賃貸物件や他の形態で活用するためのサポートも可能です。例えば、空き家を一時的な民泊施設やテレワークスペースとして活用する提案を行い、地域に新しい価値をもたらすことができます。これにより、空き家が資産として機能し、地域活性化にもつながります。また、自治体の補助金や支援制度を活用した物件改修や、移住者向けプロジェクトとの連携も有効です。

 

7. 地域のネットワークとの連携

 

地方の特性を理解している管理会社だからこそ、地域のネットワークを活用することができます。地元の企業や自治体、移住支援団体との連携を強化することで、物件を地域の特産や魅力と組み合わせて宣伝したり、地域住民との交流イベントを開催したりすることが可能です。これにより、物件の魅力がより広く伝わり、新たな入居希望者を呼び込むことができます。

 

これらの取り組みを通じて、管理会社は物件オーナーと共に空室対策を効果的に進め、地域のニーズに応える賃貸物件の提供に貢献できると考えています。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲

相続した空き家の放置は危険！早めの対策が必要な理由

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、相続空き家の問題点について書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。

以下ーー内は、2024年10月8日（火）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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相続したオンボロ空き家を放置…「特定空き家」に該当すると、固定資産税が最大6倍に【相続専門税理士が解説】　

空き家となった実家を相続したものの、持て余しているという人は少なくありません。以前は放置することで問題を先送りにできましたが、近年では法改正され、相続人の速やかな対処が求められます。相続専門税理士の岸田康雄氏がやさしく解説していきます。

〜中略〜

空き家を放置することの懸念点

まず、草木が伸びて近隣に迷惑がかかるほか、壁や柱が崩れて倒壊する危険性もあります。ほかにも、ゴミが持ち込まれてゴミ屋敷になる、不審者が居つく、不審火が生じるといったリスクがあります。

また、家のなかに放置された棚やテーブル、テレビといった大型の家財道具も粗大ごみとなりますから、その処分が必要になります。

空き家になった実家の相続を回避する方法についても考えてみましょう。どうしても実家を相続したくないなら、相続放棄する方法もあります。ただし、もし相続放棄してしまうと、預貯金等の資産も含め、すべての相続財産を放棄することになるため、その点は判断が必要でしょう。

また相続人の全員が相続放棄すると、国庫に引き継がれることになります。相続財産管理人が選任され、清算することになりますが、相続財産管理人が選任されるまでは、相続人が空き家を管理しなければいけません。

空き家を有効活用する

空き家を有効活用する方法について考えてみたいと思います。

相続後の理想的な運用としては、リフォームして賃貸物件にできればいいでしょう。家賃収入が得られますし、誰かに住んでもらうことで、家屋の劣化のスピードを緩めることにもつながります。

しかし、貸主になることで、設備等の故障への対処や、必要な修繕も行わなければなりません。管理を管理会社に依頼しても費用が発生します。そもそも、借主が見つかればいいですが、地方の過疎地だと借主を見つけることは難しいでしょう。何よりも、一度賃貸に出すと、その後は簡単に売却できません。居住用の物件として売ることができず、投資用不動産の売買になってしまうためです。通常は、居住用の物件の2割くらい値下がりすることになります。

空き家対策特別措置法の「特定空き家」に指定されると、固定資産税が6倍になります。「特定空き家」に該当すると、行政指導が入る恐れもあり、なにより近隣住民とのトラブルが心配です。それなら、空き家を解体したほうがいいでしょう。しかし、解体費用は1坪あたり4～6万円くらいかかります。20坪だと100万円ぐらい必要です。

であれば、空き家を他人に無償で譲ることも視野に入れなければなりません。自治体に寄付する方法もあるでしょうが、必ずしも自治体が受け入れてくれるかどうかわかりません。利用価値がないと思えば、自治体も拒否するでしょう。

岸田 康雄
公認会計士/税理士/行政書士/宅地建物取引士/中小企業診断士/1級ファイナンシャル・プランニング技能士/国際公認投資アナリスト（日本証券アナリスト協会認定）

https://news.yahoo.co.jp/articles/2904581e6f7f0bd9b2f58ebbe75b5ef505263db6

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空き家問題は、今や多くの人々にとって避けられない課題となっています。この記事を読んで、特に印象に残ったのは、空き家を放置するリスクの深刻さです。かつては問題を先送りにすることができましたが、法改正により、相続人が迅速に対応しなければ、固定資産税が最大で6倍になる「特定空き家」として指定される可能性があります。

空き家を放置することで、周辺住民への迷惑や、老朽化による倒壊の危険、不審者や不審火のリスクなどが生じるという点は、社会全体の問題とも言えるでしょう。また、相続放棄を選んだ場合でも、相続人全員が放棄すれば国庫に引き継がれるため、相続人が管理を放棄できるわけではない点も重要です。

一方で、空き家を有効活用する選択肢もあります。リフォームして賃貸物件にすることで、家賃収入を得ながら建物の劣化を防ぐ方法や、解体して更地にするという選択肢もあります。ただし、解体には大きな費用がかかり、地方では借主を見つけるのも難しいことが多い現実もあるため、一筋縄ではいかないと感じました。

結局のところ、相続した空き家をどうするかは、現実的な計画と早めの対応が不可欠であり、単なる「放置」は最悪の選択肢になり得ます。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲

大都市でも深刻化する空き家問題と改正法の影響は…⁇

おはようございます😃🌞

SUMiTAS徳島中央店の近藤です。

本日は、地方だけでなく、大都市でも空き家問題が深刻化していることについて書かれたニュース記事を読ませて頂き、僕が感じたことを書かせていただきます。

以下ーー内は、2024年9月25日（水）付、Yahoo!ニュースより引用させて頂きました。

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空き家問題が大都市でも深刻化　一戸建て引き受け手見つかりにくく

総務省が25日発表した2023年の住宅・土地統計調査（確報）によると、住宅総数に占める空き家の割合（空き家率）は、政令指定都市と東京都区部（23区）を合わせた21大都市のうち大阪、北九州、静岡、岡山、神戸の5市で全国平均の13・8％を上回った。東京都区部も10・9％と、18年の前回調査から0・5ポイント上昇した。地方だけでなく、大都市でも空き家問題が一段と深刻化している。

　全国の住宅総数は6504万6700戸と前回から4・2％増加して過去最多だった。このうち空き家は900万1600戸（6・0％増）で、こちらも過去最多。中でも賃貸用や売却用、別荘などを除く空き家は385万6000戸（10・6％増）に上り、住宅総数の5・9％を占めている。

　都道府県別の空き家率は、徳島県の21・3％が最高で、和歌山、鹿児島、山梨、高知、長野の各県がいずれも20％超で続いた。前回を下回ったのは山梨、栃木、大阪、茨城、福岡、千葉、滋賀、神奈川、沖縄、埼玉の10府県だけだった。

　21大都市別の空き家率は、大阪市が前回を1・0ポイント下回ったものの、16・1％で最も高かった。東京都区部で全国平均を上回ったのは豊島区（13・9％）のみだったが、港区13・7％、荒川区12・9％、千代田区12・6％、中野区12・1％などと続き、計19区で1割を上回った。

　空き家は、一戸建てが352万3300戸（全体の39・1％）で、うち80・9％が賃貸用や売却用、別荘などを除く空き家だった。一方、共同住宅の空き家は502万8900戸（全体の55・9％）で、その78・5％は賃貸用が占めた。一戸建ての方が、共同住宅よりも「引き受け手のいない空き家」になる恐れが強いといえそうだ。

　23年12月施行の「改正空き家対策特別措置法」により、放置した空き家が自治体から「特定空き家」か、その予備軍の「管理不全空き家」として勧告を受けると住宅向けの減免措置が受けられなくなり、現状の6倍の固定資産税を課される恐れがある。【和田憲二】

https://news.yahoo.co.jp/articles/987d835b6d6a67bcef41c368d3cf02c966f658d4

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日本全国で空き家問題が深刻化していることはよく知られていますが、この記事を読む限り、大都市圏でも同じ問題が広がっていることに驚きました。大阪や東京都区部といった都市部でも空き家率が上昇しており、一戸建て住宅に関しては特に「引き受け手のいない空き家」が増えている現状です。これまで地方の問題として捉えられがちだった空き家の増加が、今や大都市の課題へと移行しつつあることを痛感します。

特に注目すべきは、2023年12月に施行された「改正空き家対策特別措置法」です。この法律により、管理が行き届いていない空き家が自治体から指摘を受けた場合、固定資産税の大幅な増額が行われるリスクがあるため、所有者にとっては大きな負担になります。この法律が、空き家問題を解決する一助となるかどうかは、まだ不透明な部分も多いですが、少なくとも放置される空き家を減らすための一つの手段にはなり得るかもしれませんね。

僕自身、徳島県に住んでいるため、空き家問題は他人事ではありません。地域の不動産業界に携わる者としても、この問題への対応策を考え、空き家をどのように活用するか、今後の動きに注目していきたいと思います。

それでは、本日はこのくらいにさせて頂きます。

次回も引き続き、当ブログを読んで頂けます様宜しくお願いいたします🤲